Grundschuld: So werden Immobiliendarlehen abgesichert

Sicherheit für die Bank

Für einen Baukredit verlangen Finanzdienstleister Sicherheiten von Ihnen. Dazu zählt, dass die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüft. Ist Ihre Bonität ausreichend, wird in der Regel zugunsten Ihres Kreditgebers eine sogenannte Grundschuld auf Ihre Immobilie eingetragen. Was das bedeutet, was es für Sie beim Thema Grundschuld zu beachten gilt und ob eine Löschung der Grundschuld zwingend notwendig ist, erfahren Sie hier.

Grundschuld-Definition: Ein Faustpfand für den Kreditgeber

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das Banken zur Absicherung ihrer Kredite verwenden. Denn mit dem Eintrag einer Grundschuld wird die Beleihung der Immobilie abgesichert und dem Kreditgeber das Recht eingeräumt, auf das Haus zurückzugreifen, wenn Sie Ihren Zahlungen nicht mehr nachkommen können. Kreditgeber und -nehmer vereinbaren in der sogenannten Zweckerklärung, die Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese ist meist Teil des Kreditvertrages. Durch die Eintragung im Grundbuch wird aus Ihrer Immobilienfinanzierung ein Grundschulddarlehen.

Erstrangige und nachrangige Grundschuld

Eine Grundschuld kann erst- und nachrangig sein. Sind Banken an der Finanzierung einer Immobilie beteiligt, bestehen diese in der Regel auf eine erstrangige Grundbucheintragung. Entsprechend dieser Rangfolge werden die Gelder im Ernstfall zurückgezahlt. Sind an einer Finanzierung mehrere Parteien beteiligt, wird derjenige, der erstrangig eingetragen ist, auch an erster Stelle bedient. Eine erstrangige Grundschuld bedeutet für Kreditgeber daher sehr viel mehr Sicherheit.

So greift eine Grundschuld

Wenn Sie Ihre monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, nicht mehr bedienen können, droht Ihnen meist die Kündigung Ihres Kredits. In diesem Fall kann die Bank Ihre Grundschuld verwerten – das heißt, die Immobilie zwangsversteigern und mit dem Erlös das geliehene Geld decken.

Vorteile der Grundschuld

Anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gebunden. Als Immobilienkäufer können Sie eine Grundschuld also auch als Sicherheit für neue Kredite nutzen, wenn Ihre Baufinanzierung bereits abbezahlt ist. Eine Grundschuld kann außerdem beim Immobilienverkauf übertragen werden. Aufgrund ihrer Flexibilität ist die Grundschuld sehr viel verbreiteter als die Hypothek.

Grundschuld kann auch nach der Abzahlung bestehen bleiben

Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, sobald Sie Ihr Darlehen abbezahlt haben, sondern kann auch bestehen bleiben. Als Kreditnehmer haben Sie die Möglichkeit, Ihre Grundschuld löschen oder stilllegen zu lassen.

Grundschuld löschen oder stilllegen?

• Grundschuld löschen: Als Kreditnehmer müssen Sie den Vorgang mit einer Löschungsbewilligung des Kreditgebers beim Notar beantragen. Dafür fallen meist mehrere hundert Euro an. Vorsicht: Ist die Grundschuld einmal gelöscht, können Sie diese zukünftig nicht mehr als Sicherheit für Kredite nutzen.
• Grundschuld stilllegen: Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie die Grundschuld bestehen lassen. Der Vorteil: Die Grundschuld kann bei Bedarf reaktiviert werden. Allerdings sollten Sie eine Verzichtserklärung samt Löschungsbewilligung vom Kreditgeber verlangen. Diese bestätigt, dass Ihre Grundschuld stillgelegt ist.

Notar muss die Grundschuld eintragen

Die Grundschuld müssen Sie ins Grundbuch eintragen lassen. Zusätzlich muss ein Notar die Grundschuld notariell beglaubigen. Ihnen entstehen sowohl für den Notar als auch für den Eintrag der Grundschuld Kosten. Diese liegen meist bei ein bis zwei Prozent des Grundstückpreises. Den Notar für die Grundbuchbestellung können Sie dabei in der Regel selbst auswählen.

Bank hat nur Zugriff bei Zahlungsausfall

Viele Immobilienbesitzer lassen eine Grundschuld löschen, da sie sichergehen möchten, dass die Bank keinen Zugriff mehr auf das Haus hat. Diese Sorge ist jedoch meist unbegründet. Denn die Bank kann nur dann Ansprüche stellen, wenn Sie Ihren Kreditzahlungen nicht nachkommen – das ist vom Gesetzgeber so geregelt. Ist Ihr Darlehen jedoch getilgt, darf die Bank keine Forderungen mehr stellen.

Die Grundschuld für zukünftige Kredite nutzen

Von einer bestehenden Grundschuld können Sie profitieren und diese beispielsweise als Sicherheit für kostspielige Reparaturen am Haus verwenden. Auf diese Weise können Sie einige hundert Euro sparen. Sollten Sie in Zukunft einen weiteren Kredit beim gleichen Anbieter aufnehmen, fallen nur dann Kosten an, wenn die Kreditsumme den Wert der eingetragenen Grundschuld übersteigt.

Die Summe des Baukredits sollten Sie jedoch bereits im Vorfeld gut abwägen. Unser Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen hierbei, zahlreiche Angebote miteinander zu vergleichen. So kriegen Sie einen Einblick, welche Baufinanzierung die günstigen Konditionen für Sie bietet – und welcher Betrag letztlich als Grundschuld eingetragen werden sollte.