Mietkaution einbehalten: Wichtiges für Mieter

Im Normalfall bekommen Sie als Mieter Ihre gezahlte Kaution beim Auszug wieder zurück – doch in manchen Fällen behält der Vermieter die Kaution ganz oder zumindest teilweise ein. Wann ist dies rechtens? Und wie lange darf er sie einbehalten?

Mietkaution als Mietsicherheit für den Vermieter

Eine Mietkaution zu stellen, mag Ihnen lästig erscheinen, für den Vermieter ist sie jedoch unverzichtbar. Sie dient ihm als Mietsicherheit. Ist beim Auszug nichts zu beanstanden, so wird der Vermieter in der Regel die geleistete Kaution zügig zurückerstatten. Grundsätzlich sollten Sie die Mietkaution zurückerhalten, nachdem Sie das Mietverhältnis beendet haben, keine Zahlungen mehr offen sind und Sie keine Wohnungsmängel hinterlassen haben.

In der Praxis ist es allerdings nicht ungewöhnlich, dass man einige Zeit auf die Rückzahlung wartet. Eine Wartezeit von sechs Monaten ist nach gültiger Rechtsprechung noch zumutbar. Sie entspricht der Prüfungsfrist, die dem Vermieter eingeräumt wird. Wird die Wohnung neu vermietet, kann der Vermieter die das Zurückbehalten der Kaution nicht mehr mit der Prüfungsfrist begründen.

Einbehalten der Mietkaution bei Schäden und Zahlungsrückständen rechtens

Für den Vermieter gilt der Grundsatz der Zweckbindung der Mietkaution. Das heißt, die Kaution dient ausschließlich zur Sicherung von Forderungen, die durch das Mietverhältnis entstanden sind. Bei bestimmten Verfehlungen Ihrerseits während der Mietzeit ist es also legitim, wenn Ihr Vermieter die Kaution einbehält. Das kann sowohl ausstehende Mieten als auch Mängel beziehungsweise Schäden an der Wohnung beinhalten, die Sie verursacht – und bei Auszug nicht repariert – haben.

Ebenso kann der Vermieter die Mietkaution zumindest teilweise einbehalten, wenn fällige oder noch zu erwartende Nebenkostennachzahlungen anstehen. Der Vermieter hat das Recht, hierfür einen angemessenen Anteil der Kaution zurückzuhalten. Was „angemessen“ ist, hängt allerdings vom Einzelfall ab. Die Wohnungsgröße kann hier genauso einen Anhaltspunkt bieten wie frühere Nebenkostenabrechnungen.

Wichtig: Übergabeprotokoll ausarbeiten

Bereits beim Einzug in eine Wohnung ist es für Mieter und Vermieter sehr wichtig, ein Übernahmeprotokoll anzufertigen. Darin werden eventuell vorhandene Mängel festgehalten und geregelt, welche davon der Vermieter zu beseitigen hat. Außerdem können auch Ihre Pflichten als Mieter aufgenommen werden, beispielsweise welche Schönheitsreparaturen Sie erledigen müssen. Das Übernahmeprotokoll wird von beiden Vertragsparteien unterschrieben und hält alle Inhalte beweissicher fest. Es verhindert damit im Normalfall spätere Auseinandersetzungen bezüglich des Wohnungszustandes zwischen Mieter und Vermieter. Zu erledigende Schönheitsreparaturen – z. B. Wände weiß streichen, Bohrlöcher verputzen – können alternativ auch im Mietvertrag geregelt werden.

Mieter und Vermieter sollten sowohl bei Ein- als auch bei Auszug ein Übergabeprotokoll anlegen. Stellt der Vermieter im Nachhinein Mängel fest, die nicht im Übergabeprotokoll stehen, kann er diese in der Regel auch nicht mehr geltend machen. Das Übergabeprotokoll ist bindend, dementsprechend kann der Vermieter Sie nur für Schäden haftbar machen, die protokolliert wurden. Das Übergabeprotokoll dient hier als beweissicherer Beleg.

Pflichten des Vermieters beim Zurückhalten der Mietkaution

Generell muss der Vermieter sein Vorgehen transparent erklären. Er ist zu Abrechnungen verpflichtet, die Ihnen darlegen, warum er welchen Betrag der Kaution einbehalten hat. Dies gilt gleichermaßen für Mietrückstände wie auch für vertraglich festgelegte Arbeiten, die Sie versäumt haben, zu erledigen.

Haben Sie beispielsweise die im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll aufgeführten Schönheitsreparaturen nicht vollständig erledigt, sollte Ihr Vermieter Sie schriftlich auffordern, Ihren Verpflichtungen nachzukommen. Damit haben Sie die Chance, entweder selbst zu renovieren oder dies zu veranlassen. Bei Mietrückständen haben Sie dann die Möglichkeit, die offene Miete zurückzuzahlen. Geschieht beides nicht, kann der Vermieter die offenen Forderungen mit der Kaution verrechnen.

Unberechtigtes Einbehalten der Mietkaution

Haben Sie bei der Wohnungsübergabe keine Mängel oder Versäumnisse Ihrerseits festgestellt, ist der Vermieter nicht berechtigt, die Mietkaution einzubehalten. Außerdem muss der Vermieter entstandene Kosten, beispielsweise für Handwerker, mit Rechnungen belegen und Ihnen vorlegen. Sind Sie mit der Zusammensetzung der Kosten oder dem Einbehalten der Kaution nicht einverstanden, müssen Sie das dem Vermieter schriftlich mitteilen. Das Schreiben sollte eine Bitte zur Stellungnahme enthalten und eine Frist von zwei Wochen setzen. In diesem Zeitraum muss der Vermieter die Kaution entweder zurückzahlen oder triftige Gründe nennen, warum er sie einbehält. Um den Briefwechsel beweisen zu können, ist es wichtig, den Brief per Einschreiben mit Rückschein aufzugeben.

Mietkautionsversicherung entlastet Mieter und Vermieter

Eine clevere Alternative für beide Parteien bildet die Mietkautionsversicherung. Als Mieter haben Sie hier den Vorteil, dass Sie keine Kaution an den Vermieter zahlen müssen – bei teuren Umzügen ein Vorteil. Von der Mietkautionsversicherung profitiert der Vermieter vor allem dadurch, dass er sich den Aufwand spart, ein Treuhandkonto oder ein Sparbuch für die Kaution anzulegen. Und sollten Sie einen Schaden verursachen oder mit der Miete in Verzug geraten, kann sich der Vermieter an die Versicherung werden.

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