Beleihung: Wichtige Bezugsgröße bei der Baufinanzierung

Für Finanzdienstleister spielen unter anderem die Bonität des Darlehensnehmers, die Bewertung der jeweiligen Immobilie sowie die Laufzeit des Baukredits eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe. Dabei gilt: Je höher das Ausfallrisiko – das Risiko, dass der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird – desto höher die Zinsen und teurer wird die Baufinanzierung. Da bei Immobilienkrediten zumeist große Projekte finanziert werden und es sich um hohe Summen handelt, versucht das Kreditinstitut sich möglichst gut abzusichern. Wie viel Kredit Ihnen eine Bank gibt, hängt in hohem Maße mit der sogenannten Beleihung zusammen. Doch was heißt Beleihung genau, wie berechnet sie sich und welchen Einfluss hat die Beleihung auf die Baufinanzierung?

Haus beleihen – was heißt das?

Beleihung bezeichnet die Absicherung der Geldgeber gegen Kreditausfälle. Eine „Immobilie beleihen“ heißt demzufolge, dass Ihr Eigenheim – ein Haus oder eine Wohnung – als Sicherheit für den Darlehensgeber hinterlegt wird. Ihr regelmäßiges Einkommen reicht der Bank bei einer Hausfinanzierung in der Regel nicht aus – die Immobilie dient daher als zusätzliche Kreditsicherheit. So ist die Bank abgesichert, wenn Sie als Immobilienbesitzer der Tilgung Ihres Kredits nicht mehr nachkommen können, und kann das Haus gegebenenfalls bei einer Zwangsversteigerung verkaufen. Die Höhe der Beleihung leitet sich vom sogenannten Beleihungswert sowie der Beleihungsgrenze ab.

Beleihungswert – Immobilienwert aus Sicht des Kreditgebers

Um bei einem späteren Wiederverkauf der Immobilie keine Verluste zu machen, muss die Bank Ihre Immobilie bewerten und den sogenannten Beleihungswert ermitteln. Dieser entspricht in der Regel dem Verkaufswert, den die Bank jederzeit erzielen kann. Das Problem: Immobilienpreise unterliegen Marktschwankungen. Es ist unmöglich vorherzusagen, wie viel ein bestimmtes Objekt in zehn oder zwanzig Jahren wert ist. Da sich eine Baufinanzierung mitunter auf mehrere Jahrzehnte erstreckt, müssen Banken dennoch einen Beleihungswert ermitteln, der für einen möglichst langen Zeitraum gilt.

So gehen Banken bei der Beleihungswertermittlung vor

Der Kreditgeber wendet eine einfache Formel an, wenn er den Beleihungswert ermitteln möchte:

Verkehrswert – Sicherheitsabschlag = Beleihungswert

Der Verkehrswert entspricht dem aktuellen Verkaufswert der Immobilie. Um auf Nummer sicher zu gehen und Marktschwankungen einzukalkulieren, zieht der Kreditgeber einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent vom aktuellen Immobilienwert ab. Sollte Ihre Immobilie in zehn Jahren an Wert verlieren, ist die Bank meist auf der sicheren Seite. Die genaue Höhe des Sicherheitsabschlags hängt von der Ausstattung und dem Zustand der jeweiligen Immobilie ab. Die Kosten der Beleihungswertermittlung müssen die Kreditinstitute tragen.

Grundbucheintrag sichert die Beleihung rechtlich ab

Damit die Beleihung einer Immobilie rechtlich abgesichert ist, lässt sich die Bank als Gläubiger ins Grundbuch Ihrer Immobilie eintragen. Damit entsteht für den Immobilienbesitzer eine Grundschuld. Bei Baufinanzierungen legen Kreditgeber meist großen Wert darauf, erstrangiger Gläubiger zu sein. Der Grund: Entsprechend der Reihenfolge im Grundbuch wird die Summe im Falle eines Wiederverkaufs an die Gläubiger verteilt. Bei einem erstrangigen Eintrag ins Grundbuch spricht man häufig von einem 1a-Darlehen.

Beleihungsgrenze legt die maximale Darlehenshöhe fest

Finanzdienstleister beleihen Immobilien bis zu einer bestimmten Grenze, der sogenannten Beleihungsgrenze. Wo genau diese Grenze liegt, hängt vom jeweiligen Kreditgeber ab. Die Beleihungsgrenze wird in Prozent angegeben – in der Immobilienfinanzierung liegt diese in der Regel zwischen 60 und 80 Prozent.

Die Beleihungsgrenze bezieht sich immer auf den Beleihungswert und legt fest, wie viel Prozent des Beleihungswertes als Darlehen vergeben werden. Folglich wird Ihnen auch nur ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes tatsächlich als Kredit gewährt.

Wie sich Beleihungswert und Beleihungsgrenze auf die gewährte Darlehenshöhe auswirken, verdeutlicht das folgende Rechenbeispiel:

So wirkt sich die Beleihungsgrenze auf Ihr benötigtes Eigenkapital aus

Wie das obige Rechenbeispiel bereits darlegt, wirken sich Beleihungswert und Beleihungsgrenze nicht nur auf die Höhe Ihres Darlehens, sondern auch auf Ihr benötigtes Eigenkapital aus. Bei der Beleihung einer Immobilie von 60 Prozent müssen Sie mehr Eigenkapital einbringen, als bei einer Beleihung von 80 Prozent. Das folgende Rechenbeispiel verdeutlicht den Einfluss der Beleihungsgrenze auf Ihr Eigenkapital:

Beleihungswert 225.000 €	Maximales Darlehen	Eigenkapitalanteil
60% Beleihung	150.000 €	100.000 €
80% Beleihung	180.000 €	70.000 €

In der Regel steigen die Bauzinsen mit der Beleihungshöhe. Denn der Kreditgeber vergibt eine höhere Kreditsumme und geht damit auch ein größeres Risiko ein. Das ist auch der Grund dafür, dass eine Vollfinanzierung meist zu strengeren Konditionen vergeben wird als Finanzierungen mit Eigenkapitalanteil.

Auswirkungen der Beleihung auf die Gesamtfinanzierung

Mit einem Baufinanzierungsrechner erhalten Sie schnell und unkompliziert einen Überblick über mögliche Finanzierungsverläufe für Ihr Darlehen. Allerdings sollten Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung auch die Beleihungshöhe der Bank bedenken, denn diese hat große Auswirkungen auf Ihre Gesamtfinanzierung. So beeinflusst die Beleihungshöhe unter anderem die Zinsen, die Sie auf den Baukredit zahlen müssen. Hier gilt: Je mehr Sie beleihen, desto höher die Zinsen.

Darüber hinaus bestimmt die Beleihung den Nettodarlehensbetrag – die Kreditsumme, die Sie von der Bank erhalten. Wenn Sie mit einer Baufinanzierung liebäugeln, sollten Sie daher unterschiedliche Beleihungshöhen und Darlehensbeträge – wie in den Beispielrechnungen – vergleichen, um die passende Variante für Sie zu finden. Auch beim Vergleich der zahlreichen Anbieter von Immobilienfinanzierungen spielt die Beleihung eine große Rolle. Bei unserem Baufinanzierungs-Vergleich können Sie die Beleihung flexibel einstellen und so den günstigsten Anbieter finden.