Forward-Darlehen: Zinsen frühzeitig sichern

Eine Baufinanzierung beläuft sich auf eine sehr hohe Summe. Am Ende der Laufzeit bleibt daher meist eine Restschuld übrig. Diese können Sie beispielsweise mit einem Forward-Darlehen tilgen.

Ein Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung, mit der sich Kreditnehmer schon vor Ende der Laufzeit das aktuelle Zinsniveau sichern können. Wie das Forward-Darlehen funktioniert, welche Zinsen dort gelten und welche Vor- und Nachteile es hat, erfahren Sie hier.

So funktioniert das Forward-Darlehen

• Abschließbar 6 Monate bis zu 5 Jahre vor Ende der Zinsbindungfrist: Läuft Ihr aktuelles Darlehen aus, lohnt sich schon einige Jahre vorher ein regelmäßiger Blick auf das Zinsniveau. Ein Forward-Darlehen können Sie je nach Anbieter mehrere Jahre im Voraus abschließen, meist bis ein halbes Jahr vor Ende Ihrer aktuellen Finanzierung.
• Hausbank oder neuer Anbieter: Sie haben die Wahl zwischen der Bank, bei der Sie bereits Ihr jetziges Darlehen haben oder einem anderen Anbieter. Immerhin kann es sein, dass es bei einer anderen Bank bessere Konditionen gibt und sich somit ein Wechsel zu einem neuen Anbieter sowie die damit verbundene Umschuldung lohnt. Ihre Hausbank kommt in den meisten Fällen nicht schon Jahre vor Ablauf mit einem Angebot auf Sie zu, so dass sich hier ein frühzeitiger Blick auf die Konkurrenz lohnt.
• Zinsen zahlen Sie erst mit der Ausschüttung: Die Tilgung des Darlehens beginnt nicht beim Abschluss, sondern erst nach Ablauf der ersten Finanzierung. Bereitstellungszinsen oder ähnliche Kosten fallen also nicht an. Sie tilgen zuerst weiterhin wie geplant die Erstfinanzierung. Wenn diese ausläuft, wird Ihnen das Forward-Darlehen ausgezahlt und damit die Restschuld der ersten Baufinanzierung beglichen. Im Anschluss tilgen Sie nur noch den Forward-Kredit.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag?

Im Normalfall zahlen Sie bei einem Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag. Doch warum ist das so? Die Bank gleicht damit das Risiko aus, das sie eingeht. Schließlich ist eine exakte Vorhersage der zukünftigen Zinsen nicht möglich. Je länger die Vorlaufzeit dauert, desto höher ist daher meist auch der Aufschlag. Manche Banken gewähren auch eine gewisse aufschlagsfreie Zeit, beispielsweise für die ersten 12 Monate. Hier ist das Risiko noch geringer, dass die Zinsenentwicklung extrem ausfällt. In der Regel verlangen die Banken dann für jeden Monat einen Aufschlag auf den Basiszins. Dementsprechend viel macht es aus, wenn Sie Ihr Darlehen erst fünf Jahre später auszahlen lassen. Dann gilt es ganz besonders, gegenzurechnen: Ist der Aufschlag für diese Vorlaufzeit so hoch, dass der Zinssatz unverhältnismäßig hoch wird? In diesem Fall sollte Sie lieber noch warten.

Unterschiede zwischen Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung

Ein Forward-Darlehen ist eigentlich nur eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung. Im Gegensatz zur normalen Anschlussfinanzierung schließt man es jedoch viel weiter im Voraus ab. Das ist besonders in Niedrigzinsphasen sinnvoll. Denn sind die Bauzinsen sehr günstig, ist es wahrscheinlich, dass sie auch wieder steigen. Läuft Ihre Zinsbindung innerhalb der nächsten Monate bis fünf Jahre ab, könnte ein Forward-Darlehen daher eine interessante Option für Sie sein.

Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens

Ein Forward-Darlehen ist nicht immer sinnvoll. Doch wann lohnt es sich wirklich, eins aufzunehmen? Wägen Sie hier am besten die Vor- und Nachteile ab und entscheiden Sie dann individuell.

Vorteile

• Günstig bei steigenden Zinsen: Ein Forward-Darlehen ist immer dann sinnvoll, wenn die aktuellen Bauzinsen niedrig sind. Dann müssen Sie nämlich damit rechnen, dass sie in Zukunft eher wieder steigen. Natürlich gibt es keine Garantie, wie sich die Zinsen entwickeln: Sie können genauso gut noch weiter sinken. Dennoch lohnt es sich, bei Niedrigzinsen gleich zuzuschlagen.
• Planungssicherheit für die Zukunft: Sie wissen bereits mehrere Jahre im Voraus, welche Kosten für das Forward-Darlehen auf Sie zukommen. Das bietet eine hohe Planungssicherheit, da Sie genau wissen, was Sie pro Monat aufwenden müssen.
• Steigende Zinsen können Ihnen egal sein: Sie haben sich ja bereits Ihr bestenfalls günstiges Forward-Darlehen gesichert und müssen sich um steigende Zinsen nicht mehr kümmern.
• Sie können flexibel sein: Da Sie sich dank Ihrer Erstfinanzierung schon auskennen, wissen Sie jetzt genau, worauf es ankommt. Nutzen Sie das und gestalten Sie Ihr Darlehen so flexibel wie möglich: Tilgungsanpassungen, Aussetzen der Raten, Sondertilgungen — je mehr Sie Ihr Forward-Darlehen auch während der Laufzeit anpassen können, umso besser.

Nachteile

• Es gibt einen Zinsaufschlag: Je länger Sie Ihr Darlehen im Voraus abschließen, desto höhere Zinsen werden Sie höchstwahrscheinlich zahlen. Darauf müssen Sie sich einlassen, wenn Sie im Gegenzug die Zinssicherheit wollen. Je nach Anbieter kann der Aufschlag unterschiedlich hoch ausfallen. Hier lohnt sich daher ein Forward-Darlehen-Vergleich.
• Sie müssen das Darlehen annehmen: Angenommen, Sie schließen drei Jahre vor Ablauf des Erstdarlehens Ihr Forward-Darlehen ab, müssen Sie dieses ungeachtet der bis dahin geltenden Zinsen in Anspruch nehmen. Sind die Bauzinsen in dieser Zeit stark gesunken, profitieren Sie davon nicht. Schließlich haben Sie den Vertrag bereits abgeschlossen.

Unterscheidung echtes und unechtes Forward-Darlehen

Manchmal spricht man von echten und unechten Forward-Darlehen. Doch was ist der Unterschied? Im echten Forward-Darlehen ist die Vorlaufzeit nicht in den Zeitraum der Zinsbindungsfrist eingeschlossen. Das heißt, wenn Sie ein Darlehen mit einer Vorlaufzeit von drei Jahren und einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren vereinbaren, haben Sie sich den aktuellen Zins für insgesamt dreizehn Jahre gesichert. Anders beim unechten Forward-Darlehen: Hier wird die Vorlaufzeit in die Zinsbindungsfrist eingerechnet. Nehmen Sie auch hier drei Jahre Vorlaufzeit und zehn Jahre Sollzinsbindung an, sind die Zinsen tatsächlich nur für einen Tilgungszeitraum von sieben Jahren gesichert.

Wann und wo lohnt sich ein Abschluss?

Zinsentwicklungen sind von vielen komplexen, wirtschaftlichen Faktoren abhängig und auch für Experten kaum vorhersehbar. Es ist daher auch nicht möglich, pauschal zu sagen, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt. Generell gilt jedoch: In Niedrigzinsphasen ist die Wahrscheinlichkeit für steigende Zinsen höher als für sinkende Zinsen. Es zahlt sich daher in vielen Fällen aus, den Anschlusszins frühzeitig per Forward-Darlehen festschreiben zu lassen. Nutzen Sie jedoch vorab einen Forward-Darlehen-Rechner. Dieser kann Ihnen nicht nur die aktuellen Zinsen zeigen, sondern gibt auch Aufschluss darüber, wie viel Zinsaufschlag Sie beim jeweiligen Anbieter zahlen. Dafür können Sie einfach unterschiedliche Vorlaufzeiten auswählen. Anbietertipp: Bei Interhyp vergleichen Sie hunderte verschiedene Angebote.