Grundbuch: Einträge hinzufügen, ändern und einsehen

Kein Kauf ohne Grundbucheintrag

Das Grundbuch ist für all diejenigen ein Thema, die ein Haus bauen oder kaufen bzw. ein Grundstück erwerben wollen. Ohne einen Eintrag ins Grundbuch kann kein Kauf vonstattengehen. Daher ist es umso wichtiger, dass Sie sich schon vorab damit beschäftigen, was das Grundbuch genau ist, wie Sie eine Grundschuld eintragen oder löschen können und vor allem, welche Kosten auf Sie zukommen.

Was ist im Grundbuch vermerkt?

Im Grundbuch sind die Besitzverhältnisse eines Grundstücks bzw. einer Immobilie offiziell erfasst. Es handelt sich um ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und etwaige Schulden niedergeschrieben sind, das heißt Rechte und Pflichten, die in Verbindung mit dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie stehen. Die Grundbücher werden im Grundbuchamt verwahrt. Es handelt sich hierbei um ein Amtsgericht, welches für eine bestimmte Region zuständig ist.

Jedes Grundstück muss im Grundbuch registriert sein. Im Grundbuch enthalten sind Informationen darüber, wem das Grundstück gehört, wer noch zusätzlich Rechte am Grundstück hat (Wohnrechte) und ob eine Grundschuld vorliegt, also Schulden auf dem Grundstück liegen. Jedes Grundstück wird auf einem sogenannten Grundbuchblatt erfasst.

Wenn Sie ein Grundstück erworben haben, müssen Sie daher auch den Grundbucheintrag umschreiben lassen, um als offizieller Besitzer zu gelten. Diese amtliche Beglaubigung sichert die Rechte an Ihrem Besitz ab. Zudem können Sie als neuer Besitzer sofort einsehen, ob Belastungen auf dem Grundstück sind, Erbbaurechte existieren oder ein Wegerecht vorhanden ist. Kurzum: Das Grundbuch verhindert, dass Sie als Käufer die Katze im Sack kaufen und deckt etwaige Probleme auf.

Wozu wird ein Grundbucheintrag benötigt?

Wenn Sie ein Grundstück und/oder Immobilie erwerben, benötigen Sie nicht ausschließlich den Kaufvertrag, um Besitzer zu werden. Auch ein Grundbucheintrag ist notwendig. Erst durch eine Änderung des Grundbucheintrags sind Sie offizieller Besitzer des Grundstücks und der eventuell darauf befindlichen Immobilie. Als neuer Besitzer werden Sie dann amtlich vermerkt und haben die daraus entstehenden Rechte und Pflichten erworben, die im Grundbuch vermerkt sind. Außerdem wird die Beleihung einer Immobilie abgesichert, indem die Bank als Gläubiger ins Grundbuch eintragen wird. Im Grundbuch kann auch ein sogenanntes Vorkaufsrecht eingetragen sein. Dieses räumt der betreffenden Person das Recht ein, eine Immobilie zu erwerben, bevor ein Dritter zum Zuge kommt. Sollte eine Immobilie verkauft werden, hat diese Person das Vorkaufsrecht und muss informiert werden.

Grundbucheintrag ändern: So funktioniert’s

Beim Kauf eines Grundstücks ist eine Änderung des Grundbuchs Pflicht. Ist der Besitzerwechsel zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, beispielsweise durch einen Kaufvertrag, wird ein Antrag auf Änderung des Grundbuchs gestellt. Dieser wird meist durch einen Notar ausgeführt, der eine Eigentumsumschreibung anfordert. Zusätzlich muss eine sogenannte Auflassungserklärung abgegeben werden, welche anzeigt, dass Käufer und Verkäufer sich einig über den Besitzerwechsel sind. Ausnahmen sind Todesfälle, bei denen der Besitz automatisch an die Erben übergeht, und Zwangsversteigerungen.

Die Auflassung muss notariell in Anwesenheit beider Seiten beglaubigt werden. Im Grundbuchamt wird der Grundbucheintrag dann geändert. Auch wenn man oftmals vom Grundbucheintrag löschen spricht, werden die Informationen nicht einfach komplett aus dem Grundbuch gestrichen. Vielmehr werden alte Informationen farblich markiert und ungültig gemacht, so dass auch alte Besitzverhältnisse noch nachvollzogen werden können. Auch etwaige Besitzverhältnisse und Ansprüche Dritter müssen geklärt werden, da man diese sonst als neuer Besitzer übernimmt.

Die Kosten für eine Grundbucheintragung

Die Änderung eines Eintrags ist mit Kosten verbunden. Diese bestehen aus verschiedenen Faktoren, die je nach Kaufpreis variieren können.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen:

• Notarkosten: Diese richten sich nach Aufwand sowie Kaufpreis des Grundstücks und/oder der Immobilie. Sie können sich auf mehrere tausend Euro belaufen. Für Leistungen wie beispielsweise Beurkundungen, Beglaubigungen und die Betreuung des Kaufvorgangs können Notarkosten anfallen.
• Kosten für den Eintrag ins Grundbuch: Sie bestehen u. a. aus der Auflassungsvormerkung, der Eigentümerumschreibung sowie der Grundbuchänderung. Auch hier müssen Sie mit einer vierstelligen Summe rechnen.
• Löschung einer Grundschuld: Es besteht kein Zwang, eine Grundschuld löschen zu lassen – selbst wenn die Schulden bereits abgeleistet wurden. Entscheiden Sie sich dennoch zu diesem Schritt, fallen Kosten an. Diese belaufen sich auf mehrere hundert Euro, zusätzlich können noch Notarkosten anfallen.

Grundschuld löschen lassen

Bestehen noch alte Grundschulden des Vorbesitzers, muss dieser sich darum kümmern, die Grundschuld löschen zu lassen. Dazu muss eine Grundschuld Löschungsbewilligung eingereicht werden. Die Grundschuld steht meist im Zusammenhang mit einem Immobiliendarlehen, ist jedoch nicht an die konkrete Forderung gebunden. Dies bedeutet, dass die Grundschuld auch bestehen bleiben kann und später für eine erneute Verschuldung herangezogen werden kann. Der Vorbesitzer kann sie also auch auf den neuen Eigentümer übertragen. In jedem Fall muss abgeklärt werden, wie man verfährt und ob die Grundschuld bestehen bleiben soll.

Immer öfter wird der Eintrag online ausgeführt

Während es bisher üblich war, das Grundbuch auf Papier zu führen, gibt es heutzutage auch die elektronische Grundbuchform. Auch ein elektronisches Grundbuch ist rechtens. Das wurde seit 2009 im sogenannten „Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften“ festgelegt. Daher können Sie Anträge auch online einreichen und die entsprechenden Unterlagen über den Computer senden. Eine notarielle Beglaubigung ist allerdings auch weiterhin notwendig. Ein Gang zum Grundbuchamt ist jedoch nicht unbedingt nötig – auch wenn es Ihnen natürlich weiterhin möglich ist, persönlich beim Grundbuchamt vorzusprechen.

Grundbucheintrag einsehen

Jeder, der ein berechtigtes Interesse an einer Grundbucheintragung hat, kann sich das Grundbuch ansehen. Damit handelt es sich beim Grundbuch um einen Sonderfall, da öffentliche Register im Normalfall von jedem Interessierten eingesehen werden dürfen. Da Grundbucheintragungen jedoch persönliche Daten zu Besitztum und Schulden beinhalten, muss ein Grund vorgewiesen werden.

Ein berechtigtes Interesse haben Sie zum einen natürlich als Besitzer und im Grundbuch vermerkter Rechteinhaber. Auch von offiziellen Stellen (Notare, Behörden, Gerichte) kann eine Einsicht angefordert werden, ebenso wie von etwaigen Mietern, Kreditgebern oder Gläubigern. Es liegt im Ermessen des Grundbuchamts, eine Einsicht zu erlauben oder abzulehnen, wenn kein gesetzlicher Anspruch vorliegt (wie bei einer Vollstreckung). Grundsätzlich ist mit einer Bevollmächtigung des Eigentümers eine Grundbucheinsicht immer möglich. Potentielle Käufer haben übrigens keinen Anspruch darauf, das Grundbuch vorab einzusehen.

Jede Stadt hat hierbei eine oder mehrere Niederlassungen des Grundbuchamts. Ein Grundbuchausdruck ist kostenpflichtig und muss beim Amt schriftlich, persönlich oder über das Internet angemeldet werden. Um das Grundbuch einsehen zu können, müssen Sie jedoch in jedem Fall persönlich vorbeikommen, sofern kein Online-Verfahren angeboten wird.