Hausbau planen: Je gründlicher, desto sicherer

Das eigene Haus mit einem Garten, einer offenen Küche und reichlich Platz für die ganze Familie – viele Menschen träumen davon, ein Haus nach ihren Vorstellungen zu bauen. Die niedrigen Bauzinsen sprechen ebenfalls dafür. Der Hausbau stellt aber nicht nur die Erfüllung eines Traumes dar, sondern ist auch ein großes Projekt, das Bauherren von der Finanzierung über die Grundstückwahl bis hin zum eigentlichen Bau genauestens planen sollten.

Wer vor der Herausforderung steht, einen Hausbau zu planen, sollte vor allem gut mit Zeit und Geld kalkulieren. Da die meisten Bauherren zum ersten Mal eine Immobilie bauen, laufen sie häufig Gefahr, das Bauvorhaben zu unterschätzen. Die folgenden 8 Schritte sollen Hausbauer dabei unterstützen, den Hausbau zu planen. Und das beginnend beim Wunsch nach dem Eigenheim bis zum ersten Spatenstich.

Schritt 1: Budget ermitteln und richtige Finanzierungsart wählen

In einem ersten Schritt sollten Hausbauer die eigene Finanzlage sorgfältig analysieren und sich folgende Fragen stellen:

• Wie viel Kredit kann ich mir leisten?
• Wie hoch darf die monatliche Rate maximal sein?
• Für welchen Zeitraum kann ich diese Belastung stemmen?
• Verfüge ich zeitnah über zusätzliche Geldmittel, zum Beispiel über eine fällige Lebensversicherung, die ich zur Tilgung des Baudarlehens nutzen kann?

Um die genannten Fragen zu beantworten, ist es sinnvoll, alle monatlichen Einnahmen und Aufgaben aufzulisten und einander gegenüberzustellen. Nun wird ersichtlich, welche Höhe die Monatsrate nicht übersteigen sollte. Dabei gilt: Es ist wichtig, einen monatlichen Puffer für unerwartete, spontane Kosten, zum Beispiel für eine neue Waschmaschine, einzuplanen.

Außerdem sollte die Frage nach der richtigen Finanzierung am Anfang jeder Planung stehen. Grundsätzlich haben Hausbauer mehrere Möglichkeiten, ihre Pläne zu verwirklichen: Ein Bausparvertrag ist beispielsweise eine Finanzierungsmöglichkeit. Allerdings müssen Bausparer einige Zeit in den Bausparvertrag einzahlen bis das Darlehen abrufbar ist – Bausparkassen nennen dies „zuteilungsreif“ – und sie über das Geld verfügen können. Wer jedoch bereits einen zuteilungsreifen Bausparvertag besitzt, kann diesen für die Finanzierung des Hausbaus verwenden. Eine Baufinanzierung ist meist die schnellere Variante, einen Kredit zu erhalten und das eigene Haus zu bewohnen. Der Kreditnehmer bringt in der Regel eine gewisse Summe Eigenkapital ein und erhält von einem Finanzdienstleister ein Darlehen, um den Hausbau finanzieren zu können. Nach der Finanzierungszusage kann der Darlehensnehmer zeitnah mit dem Bau des Hauses beginnen und das geliehene Geld samt Zinsen in monatlichen Raten zurückzahlen.

Schritt 2: Geeignetes Grundstück finden

Vor der eigentlichen Planung des Hausbaus steht der Kauf eines Grundstücks an. Je nach Lage können sich die Grundstückpreise deutlich unterscheiden. Gerade für Immobilien in ländlicheren Ortschaften, die verkehrsgünstig an eine größere Stadt angebunden sind, fallen meist hohe Kosten ein. In Großstädten ist der Wohnraum knapp und Grundstücke daher ebenfalls ziemlich teuer.

Doch nicht nur der Preis spielt eine Rolle. Wer ein Grundstück gefunden hat, sollte die Lage sorgfältig überdenken und einige grundsätzliche Tipps für die Grundstückssuche beherzigen:

• Hanglage: Liegt das Grundstück beispielsweise auf einem Hang, ist die Stellung auf diesem entscheidend für die Häufigkeit und Intensivität der Sonneneinstrahlung. Außerdem kann es sein, dass bestimmte Haustypen auf einem Hang nicht gebaut werden können.
• Waldnähe: Befindet sich das Grundstück in Waldnähe, könnten sich ab und an wilde Tiere im heimischen Garten herumtreiben.
• Gewerbe in der Umgebung: Steht eine Fabrik in der direkten Nachbarschaft, könnte es – je nach Produktionsart – zu den Geschäftszeiten etwas lauter werden und unangenehm riechen.
• Verkehrslage: Natürlich ist auch die Verkehrslage zu betrachten. Ist eine Hauptstraße in der Nähe, kann das den Weg zur Arbeit erleichtern, gleichzeitig aber auch den Geräuschpegel erhöhen.
• Freier Blick: So schön der freie Blick aus dem Küchenfenster ist – das muss nicht immer so bleiben. Hausbauer sollten bedenken, dass die Wiese vor dem Haus zugebaut werden könnte. Hausbauer sollten daher den Bebauungsplan der Gemeinde/Stadt einsehen.

Schritt 3: Baugrund prüfen lassen

Auch die Beschaffenheit des Bodens ist auf der Suche nach dem passenden Grundstück ein wichtiges Kriterium. Denn nicht jedes Bauvorhaben lässt sich auf jedem Baugrundstück realisieren: Ist der Boden eher weich und lehmig, kann es sein, dass das zukünftige Haus ein gewisses Gewicht nicht überschreiten darf, da es sonst Jahr für Jahr tiefer in den Boden sinken könnte. Ist der Boden sehr hart und steinig, ist es möglich, dass es zu Beschränkungen beim Ausbau eines Kellers kommen kann. Hierbei ist es auch wichtig zu wissen, wo gegebenenfalls Grundwasser verläuft. Sonst kann es schnell zu einer unfreiwilligen Dusche während des Hausbaus kommen, die teuer werden kann: Hat man nämlich eine Grundwasserleitung erwischt, muss die Gemeinde informiert werden, die ihre eigenen Handwerker schickt – die Rechnung zahlt aber der Bauherr. Experten, die ein Bodengutachten erstellen, können zum Beispiel über den privaten Bauherren-Schutzbund engagiert werden.

Schritt 4: Bebauungs- und Generalverkehrsplan einsehen

In den meisten Gemeinden gibt es bestimmte Vorschriften hinsichtlich des Hausbaus. Wer den Hausbau planen möchte, sollte daher zunächst den Bebauungsplan der Stadt einsehen, der diese Regelungen festhält. Zwar schränken sie den Bauherren in der Realisierung gewisser Wünsche ein – allerdings schützen sie ihn auch vor unerwarteten Bauänderungen der Nachbarn. So gibt es häufig Beschränkungen hinsichtlich der Höhe der Bebauung auf einem Grundstück. Dadurch wird der Grundstücksbesitzer davor geschützt, dass ihm der Nachbar beispielsweise durch den Bau eines weiteren Stockwerks die Sonneneinstrahlung nimmt.

Grundsätzlich dient ein Bebauungsplan auch zur Präsentation der Siedlung: Viele Wohngegenden haben festgelegte Bauvorschriften, um einen einheitlichen Erscheinungscharakter zu gewährleisten, was die Attraktivität des Wohnortes schützen soll. Außerdem ist es auch sinnvoll, den Generalverkehrsplan der Ortschaft einzusehen, da dieser anzeigt, wo zukünftig Straßen und Hauptverkehrspunkte entstehen sollen.

Schritt 5: Haustyp auswählen

Um herauszufinden, welches Bauunternehmen für das persönliche Bauvorhaben geeignet ist, sollte zunächst der gewünschte Haustyp feststehen. Die Möglichkeiten sind vielfältig: Vom freistehenden Familienhaus, einem Tiny House, über die Doppelhaushälfte bis hin zum Reihenhaus sind den Bauherren keine Grenzen gesetzt. Immer mehr Bauherren möchten außerdem nachhaltig Bauen. In der Umsetzung ergeben sich teilweise auch Mischformen.

Ist die Frage nach dem Haustyp entschieden, folgt direkt die nächste Überlegung: Fertighaus oder eine individuellere Lösung? Gerade in den letzten Jahren hat sich der Markt für das sogenannte Fertighaus stark vergrößert, da die Errichtung eines solchen Modells den Hausbau enorm verkürzen und auch Kosten sparen kann. Des Weiteren bieten viele Herstellungsfirmen Fertighäuser in verschiedenen Ausbaustufen an. Das bedeutet, die Bauherren können sich aussuchen, bis zu welchem Errichtungszustand sie ihr persönliches Fertighaus wünschen. Die Ausbaustufen reichen meist vom Grundbau bis hin zum schlüsselfertigen Modell.

Schritt 6: Richtigen Baupartner finden

Der Baupartner sollte sich bestenfalls auf den Bau des gewünschten Haustyps spezialisiert haben. Grundsätzlich ist es auch wichtig, einen Ansprechpartner zu haben, von dem man sich verstanden fühlt. Denn stimmt die Kommunikation mit dem Baupartner nicht, kann das zu Reibungen während der Bauarbeiten führen, die an den Nerven zehren und Kraft kosten. Grundsätzlich schadet es auch nie, ein persönliches Verhältnis zu den Arbeitern der angestellten Baufirma aufzubauen. Dabei reicht häufig schon ein regelmäßiger mündlicher Austausch. Denn es darf nicht vergessen werden: Diese Menschen errichten das zukünftige Zuhause.

Erst wenn der richtige Baupartner gefunden ist, können Hausbauer nun auch den nächsten, zentralen Schritt angehen: die Gesamtkosten für den Hausbau ermitteln. Schließlich wissen sie nun, wie hoch die Kosten sind, die der Baupartner veranschlagt.

Schritt 7: Gesamtkosten berechnen

Für eine realistische Finanzierung sollten Bauherren alle Kostenpunkte bedenken und nichts Wesentliches vergessen. Neben dem Preis für das Grundstück und den eigentlichen Baukosten entstehen während des Hausbaus auch Baunebenkosten. Zu diesen zählen unter anderem:

• die Maklerprovision
• die Notargebühren
• die Kosten für den Grundbucheintrag sowie
• den Bauantrag und die Baugenehmigung
• die Grunderwerbssteuer und
• Beiträge für Versicherungen

Vergisst der Bauherr einige Ausgaben, gerät die Finanzierung schnell ins Wanken. Verzögerungen auf der Baustelle, die das ganze Bauvorhaben in die Länge ziehen, sind häufig die Folge. So entstehen letztlich höhere Kosten als anfangs berechnet. Es ist daher wichtig, vorab alle anfallenden Kosten zu berücksichtigen und zusätzlich einen finanziellen Puffer einzuplanen. Schließlich kann immer etwas Unbedachtes passieren oder einzelne Kostenpunkte vergessen werden. Gerade unerwartete Kosten, wie Unwetter-Schäden auf der Baustelle, können die ursprüngliche Finanzplanung zunichte machen.

Ist der zeitliche Rahmen für das Bauvorhaben zu knapp bemessen, kann auch das letztlich teuer werden. Und zwar dann, wenn das Darlehen zu niedrig ist und keine finanziellen Reserven für die Verlängerung der Bauarbeiten zur Verfügung stehen. In diesem Fall hilft meist nur eine Nachfinanzierung. Dies ist ein Zweitkredit, mit dem das Bauvorhaben beendet wird, wenn die Erstfinanzierung nicht ausreicht. Das Problem: In der Regel erhalten Baufinanzierer eine Nachfinanzierung nur zu deutlich schlechteren Konditionen als den Erstkredit. Es zeigt sich daher wieder, dass eine realistische Planung das A und O eines Bauvorhabens ist. Daher gilt: Lieber eine etwas höhere Darlehenssumme aufnehmen, als teuer nachfinanzieren zu müssen.

Nachdem die Gesamtkosten ermittelt wurden, kann der angehende Hausbauer eine Finanzierung bei einem Anbieter beantragen. Vorab sollte er mehrere Angebote online vergleichen. Um ein Baudarlehen zu erhalten, ist es in der Regel notwendig, Baupläne vorzulegen sowie die Kosten für das Grundstück aufzustellen. Nur so ist ersichtlich, wie hoch die Kosten und damit der Kredit sein muss, um das Bauvorhaben finanzieren zu können. Die Bank möchte außerdem sichergehen, dass der Darlehensnehmer realistisch kalkuliert. Schließlich hat die Bank ein Interesse daran, ihr geliehenes Geld pünktlich und wie geplant zurückzuerhalten.

Schritt 8: Hausbau sinnvoll absichern

Noch vor dem ersten Spatenstich sollten sich Hausbauer über notwendige Versicherungen informieren. Der richtige Versicherungsschutz ist sehr wichtig, wenn Baufinanzierer einen Hausbau planen. Denn kommt es zu unvorhergesehenen Kosten durch einen Arbeitsunfall oder ein Unwetter kann meist nur die richtige Police den Bauherren vor hohen Kosten schützen. Die wichtigsten Versicherungen für den Hausbau sind meist

• die Bauherrenhaftpflicht: Ein Bauherr ist grundsätzlich für alles verantwortlich, was auf seiner Baustelle geschieht. Daher schützt diese Versicherung den Bauherren vor Schadensersatzansprüchen Dritter.
• die Bauleistungsversicherung: Sie greift, wenn bereits bestehende Bauleistungen beschädigt werden – wie es bei einer Überschwemmung und der daraus resultierenden Beschädigung des Kellers der Fall sein kann.
• die Wohngebäudeversicherung: Diese Police sollten Bauherren abschließen, sobald das Haus fertig ist . Sie deckt in der Regel Schäden am Gebäude sowie an allen fest eingebauten Gegenständen durch Feuer, Hagel, Sturm, Blitzschlag und auslaufendes Leitungswasser ab.
• die verbundene Risikolebensversicherung: Während des Hausbaus, aber auch darüber hinaus kann einiges passieren. Eine Risikolebensversicherung eignet sich als Absicherung im Todesfall. Bei der verbundenen Variante sichern sich Partner gegenseitig ab.

Ob eine Versicherung abgeschlossen wird, kann zwar grundsätzlich jeder für sich selbst entscheiden. Fakt ist jedoch, dass die Kosten für einen Schaden, der nicht versichert, das ganze Bauvorhaben riskieren können.

Hausbau planen – kein Schema F

Ein Hausbau ist ein umfangreiches und komplexes Unterfangen. Und auch wenn eine grobe Schritt für Schritt-Anleitung hilfreich ist, so hängt die genaue Planung von den Gegebenheiten vor Ort und dem Einzelfall ab. So spielt zum Beispiel auch der Grad der Selbstbetätigung eine Rolle: Wer sein Haus bauen und dabei selbst Hand anlegen möchte, sollte regelmäßig einen Bausachverständigen einbinden. Denn Baumängel können sich auch noch viele Jahre nach der Fertigstellung des Hauses bemerkbar machen und den Hausherren einiges kosten. Bei einem hohen Maß an Eigenleistung benötigt der Bauherr eventuell auch weiteren Versicherungsschutz, z. B. eine Bauhelferversicherung. Bauherren sollten die genannten Schritte daher als Orientierungshilfe ansehen und an ihre individuelle Situation anpassen.