Nachfinanzierung: Wenn der Hausbau teurer wird als gedacht

Nur wenige Menschen haben genügend Eigenkapital zur Verfügung, um einen Hausbau oder -kauf vollständig aus eigener Tasche stemmen zu können. Mit einer Baufinanzierung können die meisten diesen Traum dann doch verwirklichen. Gerade unerfahrenen Darlehensnehmern kann es dabei passieren, dass sie bei Vertragsabschluss falsch kalkulieren. Stellen Sie während des Baus fest, dass das geplante Geld nicht ausreicht, hilft meist nur der Abschluss einer Nachfinanzierung.

Wann braucht man eine Nachfinanzierung?

Haben Sie die Kosten für den Hausbau unterschätzt und bei Vertragsabschluss der Baufinanzierung mit zu wenig Geld geplant, benötigen Sie eine Nachfinanzierung. Das kann schnell passieren, wenn Sie Produkte verbauen, die Ihr Budget sprengen oder zusätzliche Ausgaben haben, an die Sie vorher nicht gedacht haben.

Aber auch unvorhergesehene Faktoren können die Kosten eines Hausbaus schnell sprengen: Entstehen beispielsweise unversicherte Schäden auf der Baustelle, wie durch einen Sturm, kann das schnell zu höheren Zusatzausgaben führen. Fehler auf dem Bau können auch jederzeit passieren. Viele Bauherren vergessen auch die Kosten für die Eintragung ins Grundbruch durch einen Notar. Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen, sollten Sie während der Planung der Darlehenshöhe also unbedingt auch einen finanziellen Puffer einplanen. Verpassen Sie das, kann es sein, dass Sie nachfinanzieren müssen.

Nachfinanzierung oder Anschlussfinanzierung?

Beim Hausbau werden Sie mit vielen Begrifflichkeiten konfrontiert. Diese kann man leicht durcheinanderbringen. Gerade die Nachfinanzierung wird häufig als Synonym für die Anschlussfinanzierung verstanden. Das ist aber falsch, denn bei der Nachfinanzierung stocken Sie die Baufinanzierung weiter auf. Sie stellt einen Zweitkredit dar, der den weiteren Finanzierungsbedarf decken soll. Eine Anschlussfinanzierung hingegen ist ein Vertrag, der nach Ablauf der Zinsbindung des ursprünglichen Vertrags notwendig wird. Mit ihr wird die Restschuld der Baufinanzierung zu Ende getilgt. Beide haben gemeinsam, dass ein weiterer Immobilienkredit zu neuen Konditionen abgeschlossen wird.

	Nachfinanzierung	Anschlussfinanzierung
Zweck	Aufstockung des Kredits	Tilgung der Restschuld (ersetzt Erstfinanzierung)
Grund	Falschkalkulation oder unvorhergesehene Ausgaben	Zinsbindung läuft ab
Besicherung	Gläubiger steht an zweiter Stelle – nachrangiges Darlehen	Gläubiger steht an erster Stelle – erstrangiges Darlehen
Kosten	Meist zu schlechteren Konditionen	Abhängig vom aktuellen Zinsniveau

Darum sollten Sie die Nachfinanzierung besser vermeiden

Oftmals lässt es sich nicht verhindern, dass man nachfinanziert. Seien Sie sich aber im Klaren, dass es mehr Nach- als Vorteile hat, wenn Sie ein Zusatzdarlehen aufnehmen.

Höhere Kosten durch mehr Risiko

Wenn Sie nachfinanzieren, gehen Banken ein höheres Risiko mit Ihnen ein als bei einer Erstfinanzierung. Das hat folgenden Grund: Das zu finanzierende Wohneigentum dient gleichzeitig als Sicherheit für die Bank. Sollten Sie zahlungsunfähig sein, wird mit dem Verkauf der Immobilie das restliche Darlehen getilgt. Mit einem weiteren Kredit besteht somit die Möglichkeit, dass die zweite Bank im Pleitefall ihr Geld nicht vollständig oder überhaupt nicht mehr erhält. Haben Sie keine weiteren Sicherheiten vorzuweisen, lassen sich Banken das höhere Risiko folglich durch höhere Zinsen ausgleichen, die Sie bezahlen müssen.

Das Problem der Nachrangigkeit

Die nachfinanzierende Bank hat den Nachteil, dass sie nur als zweiter Gläubiger im Grundbuch eingetragen wird. Sie würde somit ihr Geld auch erst erhalten, wenn die erstrangig im Grundbuch stehende Bank ausbezahlt wurde. In diesem Zusammenhang spricht man vom sogenannten Nachrangdarlehen, das für Geldgeber wenig attraktiv ist. Für Banken ist es grundsätzlich von Vorteil, erstrangig im Grundbuch zu stehen.

Meist ist es sinnvoll, die Nachfinanzierung beim gleichen Anbieter anzufragen, bei dem Sie auch die Baufinanzierung abgeschlossen haben. Dafür spricht: Der Bürokratieaufwand für die Bank ist geringer, es fallen keine weiteren Notargebühren an und auch ein zusätzlicher Grundbucheintrag ist nicht notwendig. Der Haken: Banken halten sich in der Regel an ihre Beleihungsgrenze, die die maximale Darlehenshöhe festlegt. Bei Baufinanzierungen ist in der Regel eine Beleihung von 60% bis 80% üblich. Wenn Sie also bereits einen hohen Kredit oder sogar eine Vollfinanzierung erhalten haben, bekommen Sie nicht ohne Weiteres noch mehr Geld. Es ist daher nicht immer möglich, beim gleichen Anbieter nachzufinanzieren.

10 Tipps zur Nachfinanzierung

Natürlich ist es am besten, eine Nachfinanzierung schon von vornherein zu vermeiden. Dafür gibt es Mittel und Wege. Ist es jedoch zu spät und Sie brauchen eine Nachfinanzierung, sollten Sie nicht kopflos handeln, sondern bedacht Ihre Optionen abwägen und die für Sie beste wählen. Mit einigen Tipps können Sie die Nachfinanzierung vermeiden oder Sie besser gestalten.

So vermeiden Sie die Nachfinanzierung

• 1. Vorab möglichst genau planen: Umso lückenloser und penibler die Vorbereitung und Planung, desto unwahrscheinlicher werden unerwartete Kosten. Nutzen Sie den Baufinanzierungrechner und spielen Sie verschiedene Szenarien durch. Planen Sie einen finanziellen Puffer ein, um sicherzugehen. Das können beispielsweise fünf Prozent der Darlehenssumme sein.
• 2. Baunebenkosten bedenken: Nicht nur die Kosten fürs Bauen müssen Sie mit einrechnen, sondern auch die Baunebenkosten. Wissen Sie, welche Ausgaben auf Sie zukommen, können Sie besser vorab den Finanzierungsbedarf ermitteln.
• 3. Baupreisindex ansehen: Der aktuelle Baupreisindex unterstützt Sie bei Ihren Vorbereitungen. Mit ihm ermitteln Sie vorab die Kosten für Bauleistungen und können so besser abschätzen, welche Kosten auf Sie zukommen.
• 4. Darlehen mit Reserveoption abschließen: Einige Banken bieten auch Darlehen an, die bei Bedarf aufgestockt werden können. Das Darlehen kann dadurch jedoch teurer werden. Achten Sie vor allem darauf, dass keine Zusatzkosten entstehen, wenn Sie die Reserveoption doch nicht nutzen.
• 5. Risiken absichern: Manche unvorhergesehenen Kosten lassen sich vorab mit einer Versicherung absichern. Policen wie eine Bauherrenhaftpflicht- oder Bauleistungsversicherung leisten bei Unfällen oder Schäden während der Bauphase.

So handeln Sie, wenn es zu spät ist

• 6. Nicht alles sofort realisieren: Manche Vorhaben können Sie schieben. Vor allem gestalterische Elemente können auch später umgesetzt werden. Für solche Fälle ist auch ein Wohnkredit eine Option. Dabei handelt es sich nicht um eine Baufinanzierung, sondern um einen normalen Kredit, der zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Beträge sind geringer und Sie brauchen keinen Grundbucheintrag.
• 7. Privates Darlehen anfragen: Möchten Sie die hohen Zinsen einer Nachfinanzierung umgehen, können Sie zunächst auch Freunde oder Familie nach einem privaten Darlehen fragen. Setzen Sie sicherheitshalber einen Vertrag auf, in dem Sie die Rückzahlungsoptionen festhalten.
• 8. Kredit über Bauunternehmen: Manche Bauunternehmen bieten eigene Nachfinanzierungen an. Achten Sie hier jedoch ganz besonders auf den Zinssatz. Dieser sollte nicht immens höher sein als reguläre Bauzinsen von der Bank.
• 9. Eigenleistungen nutzen: Mit Eigenleistungen am Bau können Sie den Preis noch einmal drücken. Allerdings müssen Sie hierfür die nötigen Kenntnisse haben – sonst wird es am Ende wieder teuer.
• 10. Finanzierung umschulden: Eine Notlösung wäre es, ein neues Darlehen bei einer anderen Bank aufzunehmen und dort eine höhere Darlehenssumme zu vereinbaren. Allerdings können Sie Ihren Baukredit nicht ohne weiteres kündigen. Beenden Sie den Vertrag vor einer Laufzeit von zehn Jahren, müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen und haben dadurch wieder höhere Kosten. Die Variante ist also nur dann zu empfehlen, wenn Sie beim neuen Anbieter deutlich an den Zinsen sparen.

Planen Sie rechtzeitig und sorgfältig

Der Hausbau ist eine große Sache. Sie sollten daher jedes Detail genau planen. Mit der Finanzierung steht oder fällt Ihr Projekt. Nehmen Sie sich also viel Zeit und berechnen Sie vorher eingehend, wie viel Geld Sie brauchen. Im Zweifel nehmen Sie etwas mehr auf und zahlen es als Sondertilgung zurück. Die meisten Anbieter gewähren ihren Kunden eine kostenlose Sondertilgung pro Jahr. Lässt sich trotz guter Planung eine Nachfinanzierung nicht mehr vermeiden, sollten Sie zunächst bei Ihrer finanzierenden Bank anfragen. Eine zweite Baufinanzierung bei einem anderen Anbieter gestaltet sich meist als die schwierigste Variante.

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