Teilverkauf der eigenen Immobilie: Rente aufbessern mit Haken

Als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung haben Sie verschiedene Möglichkeiten, Ihre Immobilie zu Geld zu machen. Die neueste: Mittels Teilverkauf können Sie einen Teil Ihres Wohneigentums verkaufen. Dabei genießen Sie jedoch ein lebenslanges Wohnrecht – in der gesamten Immobilie. Der Teilverkauf ist ein Angebot mit Vor- und Nachteilen. Wir zeigen, worauf es ankommt.

Wohneigentum wird oft als „Betongold“ bezeichnet. Der Begriff könnte passender kaum sein. Immobilien sind Gold wert; sie haben eine konstante Wertentwicklung und sind daher für die private Vorsorge ein wichtiger Baustein. Doch dieser Wert ist nicht so leicht zu nutzen, wenn man in der Immobilie wohnen bleiben möchte – er ist gewissermaßen einbetoniert in der Immobilie. Aber wie kriegt man ihn da raus, fragen sich vermutlich viele ältere Menschen, die zwar ein abbezahltes Haus haben, aber neben einer schmalen Rente keine weiteren Ersparnisse.  

Was ist ein Teilverkauf?

Leibrente, Verkauf, besicherter Kredit: Wer Wohneigentum besitzt und sich finanziellen Spielraum verschaffen möchte, hat verschiedene Möglichkeiten. Seit neuestem ist auch ein Teilverkauf der Immobilie möglich. Dabei verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie an ein Unternehmen, das diesen Anteil als Wertanlage nutzt. Sie dürfen jedoch weiterhin in der Immobilie wohnen.

Der Käufer wird zum stillen Teilhaber. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie weiterhin nutzen können, wie Sie möchten. Als Gegenleistung zahlen Sie eine Art Miete an den Käufer, eine meist „Nutzungsentgelt“ genannte Gebühr. Die stille Teilhaberschaft bringt es mit sich, dass Sie als Haupteigentümer Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen allein zahlen müssen.

Ablauf eines Teilverkaufs

Teilverkäufe werden von Unternehmen, die in diesem Bereich tätig sind, meist als unkompliziert und einfach beschrieben. Tatsächlich ist das aber nicht unbedingt der Fall. Zumindest dann nicht, wenn man den Teilverkauf mit allem, was dazu gehört, möglichst vorteilhaft gestalten möchte. Im Grunde genommen kann man einen Teilverkauf jedoch in drei Phasen einteilen:

1. Wertfeststellung und Auszahlung

Am Anfang eines Teilverkaufs steht Ihre gewünschte Geldsumme. Danach bemisst sich, wieviel Ihres Wohneigentums Sie verkaufen müssen, um diese Summe auch zu erhalten. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt hierfür den Wert Ihrer Immobilie. Je nachdem, wie hoch der Wert für Ihr Eigenheim ist, fällt auch der Anteil, den Sie abtreten müssen, größer oder kleiner aus. Zwischen Angebot und Auszahlung vergehen etwa 8 bis 12 Wochen.

Bei den meisten Anbietern gelten verschiedene Unter- und Obergrenzen für die Auszahlungssumme. So ist der Mindestbetrag meist auf 100.000 Euro festgelegt. Eine Obergrenze gibt es hingegen oft für den Anteil, den ein Unternehmen kauft. Sie liegt meist bei 50 Prozent der Immobilie.

2. Nießbrauch und „Miete“

Der Teilkäufer wird zum Miteigentümer. Im Grundbuch wird Ihnen gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingetragen. Dieses sichert Ihnen das alleinige wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie zu. Dazu gehört das Wohnrecht. Auch bauliche Maßnahmen können Sie vornehmen oder die Immobilie sogar vermieten. Während dieser Phase zahlen Sie an den Teilkäufer eine Art Miete, das Nutzungsentgelt bzw. die Nutzungsgebühr. Wie die Auszahlungssumme bemisst diese sich am Wert Ihrer Immobilie und am verkauften Anteil.

3. Rückkauf oder Verkauf

Sie haben die Möglichkeit, den verkauften Anteil später zurückzukaufen. Dabei wird wiederum über ein Gutachten der aktuelle Wert der Immobilie festgestellt. Für den veräußerten Anteil zahlen Sie dann entsprechend eine Summe in Höhe des Auszahlungsbetrags plus Wertzuwachs.

Möchten Sie Ihre Immobilie vererben, erhalten Ihre Erben ein Vorkaufsrecht für den veräußerten Anteil. Entscheiden Sie oder Ihre Erben sich für einen Verkauf der Immobilie, regelt der Teilkäufer den gesamten Verkauf. Da er selbst auch ein wirtschaftliches Interesse verfolgt, können Sie davon ausgehen, dass das Unternehmen zum bestmöglichen Preis verkauft. Der Erlös wird nach den Anteilen aufgeteilt, die Sie und der Teilkäufer halten. Manche Anbieter verlangen für den professionellen Verkauf der Immobilie ein Durchführungs- oder Abwicklungsentgelt. Eine Ausnahme macht hier die Deutsche Teilkauf. Der Anbieter erhebt diese Gebühr nicht.

Miete zahlen für’s Eigenheim?

Das Nutzungsentgelt, das Sie monatlich an den Käufer entrichten, wird von diesem berechnet. Es bemisst sich nach der Größe des Anteils, den der Käufer erworben hat. Je größer der Anteil ist, den Sie verkauft haben, desto höher fällt auch diese „Miete“ aus. Um ein Beispiel zu geben: Ihre Immobilie hat einen Verkehrswert von 600.000 Euro. Sie verkaufen ein Drittel des Eigentums, um auf Ihre Wunschsumme von 200.000 Euro zu kommen. Für diese Auszahlungssumme zahlen Sie in den folgenden Jahren ca. 480 Euro monatlich an den Teilkäufer. Wohnen Sie noch 15 Jahre in dem Haus, haben Sie für die 200.000 Euro Auszahlung 86.400 Euro bezahlt. Je früher Sie also in einen Teilverkauf einsteigen, desto teurer wird die Auszahlung für Sie.

Instandhaltung des Wohneigentums: Ein Fall für Sie

Man kann also zwar nicht im rechtlichen Sinne, aber doch mit einiger Berechtigung davon sprechen, dass der Teileigentümer als Ihr Vermieter (für diesen Anteil der Immobilie) auftritt. Die für reguläre Vermieter üblichen Pflichten übernimmt der Teilkäufer jedoch nicht. Das bedeutet in erster Linie, dass Sie die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen allein tragen müssen. Selbst wenn Sie 50 Prozent der Immobilie verkauft haben, beträgt Ihr Anteil an den Instandhaltungs- und Modernisierungskosten die vollen 100 Prozent. Der spätere Verkaufserlös, der auch durch diese baulichen Maßnahmen erhöht wird, wird jedoch wieder anhand der Immobilienanteile gesplittet.

Die Alternativen zum Teilverkauf

Der Teilverkauf bietet sich dann an, wenn Sie im Alter eine größere Geldsumme benötigen, diese aber aufgrund einer schmalen Rente oder geringer Ersparnisse in absehbarer Zeit nicht zusammen bekommen. Doch für diesen Zweck muss es nicht zwingend ein Teilverkauf sein. Diese Wege stehen Ihnen außerdem zur Verfügung:

• Leibrente: Bei einer Leibrente verkaufen Sie die gesamte Immobilie und erhalten im Gegenzug entweder eine monatliche Rente oder eine Kombination aus Einmalzahlung und Rente. Auch bei der Leibrente genießen Sie ein lebenslanges Wohnrecht in der verkauften Immobilie. Insbesondere wenn Sie keine Erben haben, können Sie sich mit diesem Modell für den Lebensabend finanziell besser aufstellen.
• Hypothekendarlehen: Auch ein mit einer Hypothek auf Ihr Wohneigentum abgesichertes Darlehen ist eine Alternative zum Teilverkauf. Die Eigentumsverhältnisse werden in diesem Fall überhaupt nicht berührt. Die Besicherung sorgt hingegen für einen günstigen Zins. Dieses Modell ist vor allem bei geringeren Kreditsummen interessant und dann, wenn Sie zwar über eine gute Rente, aber über wenig Ersparnisse verfügen. Die gute Rente ist Voraussetzung dafür, dass Sie das Darlehen später ohne Schwierigkeiten zurückzahlen können. Das Hypothekendarlehen ist also vor allem dann interessant, wenn Sie sich einen einmaligen – finanziell begrenzten – Wunsch erfüllen möchten (etwa eine ausgedehnte Weltreise oder ein neues Auto). Möchten Sie größere Maßnahmen am Haus vornehmen, bietet sich auch ein Modernisierungskredit an.