Umschuldung: Baufinanzierung neu verhandeln

Gute Zeiten für Immobilienkäufer: Wer eine Wohnung oder ein Haus erwerben möchte, kann aktuell zu sehr günstigen Konditionen einen Kredit aufnehmen und sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen. Doch auch wenn Sie bereits vor einigen Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, können Sie vom aktuellen Zinstief profitieren. Zum Beispiel über eine Form der Umfinanzierung: der Umschuldung. Doch was genau ist eine Umschuldung? Und welche weiteren Handlungsoptionen haben Immobilienbesitzer, wenn sie die niedrigen Zinsen nutzen möchten?

Was ist eine Umschuldung?

Die Umschuldung ist eine Form der Umfinanzierung. Eine Baufinanzierung umschulden bedeutet demnach, ein bestehendes Baudarlehen zu kündigen und zu einem anderen Anbieter (mit besseren Konditionen) zu wechseln. Von einer Umschuldung spricht man in der Regel nur, wenn die Umfinanzierung während der Sollzinsbindung stattfindet.

Warum eine Baufinanzierung umschulden?

Der häufigste Grund für eine Umschuldung der Baufinanzierung ist die Kostenersparnis. Aktuelle Angebote sind aufgrund der niedrigen Bauzinsen in der Regel günstiger als noch vor einigen Jahren. Darüber hinaus bietet eine Umschuldung die Möglichkeit, die Rahmenbedingungen des Darlehens wie zum Beispiel Laufzeit, Darlehenshöhe, Rückzahlungsmodalitäten (Sondertilgung, Anpassung der monatlichen Rate) neu zu verhandeln. Und das lohnt sich in vielen Fällen. Ein Beispiel: Wenn Sie Ihre Monatsrate mehrmals kostenfrei ändern dürfen, können Sie flexibel auf Veränderungen Ihrer persönlichen Situation, zum Beispiel durch einen Jobwechsel oder eine Erbschaft, reagieren und im Idealfall noch schneller tilgen.

Welche Kosten fallen bei einer Umschuldung an?

Mit einer Umschuldung sparen Sie aber nicht nur – es fallen auch Kosten an. Bevor Sie umschulden, sollten Sie daher die Zusatzkosten der Zinsersparnis gegenüberstellen, um sicherzugehen, dass sich die Umschuldung wirklich lohnt. Doch welche Kosten entstehen bei einer Umschuldung an?

Entschädigungszahlung an die Bank

Wenn Sie umschulden, müssen Sie häufig eine Entschädigungszahlung, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, an die Bank entrichten. Der Grund: Wenn ein Kreditnehmer frühzeitig den Vertrag kündigt, entgehen dem Finanzdienstleister Zinseinnahmen. Um diese zu kompensieren, verlangt die Bank eine Entschädigung. Wie hoch diese im Einzelfall ist, hängt vom Zinssatz, der verbleibenden Restschuld und Laufzeit des Darlehens sowie der Berechnungsmethode der Bank ab. Dabei gilt: Je höher die Restschuld bzw. je länger die ausstehende Laufzeit, desto teurer wird in der Regel die Vorfälligkeitsentschädigung.

Grundbuchamt und Notar verlangen Gebühren

Bei Baudarlehen wird meist die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit für den Kreditgeber hinterlegt. Dies geschieht mittels eines Grundbuch-Eintrages, in dem der Gläubiger und die Kreditsumme vermerkt werden. Wenn Sie den Anbieter wechseln, müssen Sie den bestehenden Grundbuch-Eintrag löschen und neu vermerken lassen oder die Grundschuld abtreten und an einen neuen Gläubiger übertragen. Letzteres, die Grundschuldabtretung, ist die kostengünstigere Variante. Allerdings fallen dennoch für den Notar und das Grundbuchamt Gebühren an, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie einen Baukredit umschulden. Diese betragen häufig rund 0,15 bis 0,2 Prozent der Restschuld.

Wann können Sie eine Baufinanzierung umschulden?

Sie können eine Baufinanzierung nicht immer umschulden. Während der Sollzinsbindung ist die Zustimmung des Darlehensgebers nötig. Jeder Anbieter legt fest, ob und unter welchen Bedingungen eine Umschuldung möglich ist. Ausschlaggebend ist häufig die verbleibende Dauer der Sollzinsbindung. Für diesen Zeitraum kann der Darlehensnehmer sichergehen, dass die Zinsen auf das geliehene Geld nicht steigen. Manche Anbieter schließen eine Umschuldung aus, wenn die Zinsbindung fünf Jahre oder länger beträgt. Andere wiederum erlauben dies, verlangen jedoch eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung. In den meisten Fällen gilt: Je länger die verbleibende Sollzinsbindung, desto teurer wird eine Umschuldung bzw. eine Umschuldung ist eventuell gar nicht möglich. Für Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren oder mehr gibt es allerdings ein Schlupfloch: das gesetzliche Sonderkündigungsrecht.

Schlupfloch Sonderkündigungsrecht nutzen

Wenn Sie ein Darlehen mit einer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren abgeschlossen haben, verfügen Sie per Gesetz über ein Sonderkündigungsrecht. Bei einer Zinsbindung von beispielsweise 15 Jahren können Darlehensnehmer somit nach zehn Jahren kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Um das Sonderkündigungsrecht zu nutzen, müssen Sie eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Das Darlehen des neuen Anbieters löst dann den alten Kredit ab.

Mit einem Forward Darlehen Niedrigzinsen für die Zukunft sichern

Ein Forward Darlehen ist häufig eine optimale Möglichkeit, um sich die aktuell attraktiven Konditionen für Baukredite zu sichern. Das Forward Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung und löst die Erstfinanzierung ab. Sie können ein Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren abschließen. Der Vorteil: Sie sichern sich die aktuell niedrigen Bauzinsen für die Zukunft. Im Gegenzug für die Zinsgarantie verlangen Anbieter häufig einen (meist geringen) Zinsaufschlag. Ein Forward Darlehen zahlt sich dennoch in vielen Fällen aus. Vor allem, wenn in Zukunft mit einem steigenden Zinsniveau zu rechnen ist.

Ist eine Umschuldung der Baufinanzierung sinnvoll?

Viele Immobilienbesitzer liebäugeln derzeit mit einer Umschuldung. Baufinanzierungen und alle damit einhergehenden Kosten können den Geldbeutel sehr belasten. Niedrigere Zinsen wären daher in vielen Fällen eine willkommene Kostenersparnis. Prüfen Sie jedoch vorab, ob zu dem gewünschten Zeitpunkt eine Umschuldung überhaupt möglich ist und welche Kosten entstehen. Besonders ins Gewicht fällt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Bedenken Sie außerdem: Nach zehn Jahren Zinsbindung können Sie Ihr gesetzliches Sonderkündigungsrecht nutzen und sich einen neuen Anbieter mit besseren Konditionen suchen. Haben Sie die Zehn-Jahres-Grenze noch nicht erreicht, ist ein Forward Darlehen eine optimale Möglichkeit, sich die Niedrigzinsen für die Zukunft zu sichern.