Aktuelle Bauzinsen: Vergleich und Bauzinsentwicklung

Günstig ins Eigenheim

Kaum eine Investition ist so bedeutend wie der Kauf oder Bau des Eigenheims. Schließlich ist dies für viele die größte Anschaffung des Lebens. Nicht wenige Immobilienbesitzer zahlen den Baukredit mehrere Jahrzehnte ab. Umso wichtiger ist die Entscheidung für einen Anbieter – und den richtigen Zeitpunkt. Schließlich möchte jeder Kreditnehmer einen möglichst günstigen Zinssatz. Und bereits kleine Zinsunterschiede können einen großen Unterschied machen. Insbesondere bei hohen Kreditsummen, wie es in der Baufinanzierung üblich ist.

Eine genaue Marktanalyse der Zinssätze gehört daher für die meisten bei der Wahl einer Baufinanzierung dazu. Ebenso wie ein Blick auf die Zinsentwicklung. Bauzinsen sind zum einen von äußeren Faktoren abhängig, aber auch der Darlehensnehmer kann die Höhe des Zinssatzes beeinflussen. Und auch wenn dies nicht immer möglich ist, da die eigene finanzielle Situation dagegen spricht, ist es wichtig, diese Einflussmöglichkeiten zu kennen.

So können Darlehensnehmer die Zinsen für ihre Baufinanzierung beeinflussen

Während bei anderen Finanzprodukten ein fester Preis oder ein fester Zinssatz üblich ist (z. B. beim Girokonto), ist der Zins bei Baufinanzierungen weniger starr. In der Regel verfügen Banken über eine Zinsspanne, innerhalb der sie Zinssätze für Baufinanzierungen vergeben können. Anhand verschiedener Kriterien wird der Darlehensantrag eingestuft und ein bestimmter Zinssatz angeboten. Wer versteht, welche Maßnahmen zu günstigeren Bauzinsen führen, kann dieses Wissen bei der Planung für sich nutzen.

Kurze oder lange Laufzeit?

Bereits bei der Wahl der Laufzeit können Darlehensnehmer die Weichen für einen günstigen Zins stellen. Baufinanzierungen werden in der Regel mit sehr langen Laufzeiten abgeschlossen. Dies liegt meist an der hohen Darlehenssumme. Allerdings gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher ist häufig auch der Zins. Schließlich wird bei einer langen Laufzeit Kapital der Banken für viele Jahre gebunden. Eine kürzere Laufzeit kann also Vorteile bei der Zinshöhe bringen.

Der Haken: Eine kurze Laufzeit ist nicht immer sinnvoll. Aktuelle Bauzinsen sind im Moment sehr niedrig und es ist nicht klar, wie lange dieses Zinstief anhalten wird. Auf lange Sicht ist es durchaus möglich, dass die Zinsen wieder steigen. In der Regel ist nach der ersten Baufinanzierung eine Anschlussfinanzierung nötig, um die Restschuld zu begleichen. Je höher diese ist, desto teurer kann es werden, falls die Bauzinsen steigen. Es kann daher sinnvoller sein, sich in Zeiten von niedrigen Zinsen eine lange Laufzeit zu sichern. So verzichtet der Darlehensnehmer zwar auf einen niedrigeren Zinssatz, spart aber auf lange Sicht gesehen, wenn die Bauzinsen wieder steigen sollten.

Höhere Kreditsumme kann günstiger sein

Je höher der Darlehensbetrag, desto teurer der Baukredit? Nicht unbedingt! In der Baufinanzierung erhalten Darlehensnehmer unter Umständen bessere Konditionen, wenn sie sich für die höhere Darlehenssumme entscheiden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sich unter anderem die Sicherheiten für die Bank und Variablen wie die Laufzeit nicht verändern.

Mit einem Bauzinsen-Rechner ist es möglich, zu testen, ab welchen Kreditbeträgen die Zinsen sinken. Wechselmarken sind oft glatte 100.000er Beträge. Es kann sich also lohnen, die Kreditsumme aufzustocken. Aber Vorsicht: Darlehensnehmer sollten hier genau nachrechnen, ob die Zinsersparnis durch eine höhere Summe eine längere Rückzahlung rechtfertigt.

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins

Bei Immobiliendarlehen ist es üblich, dass der Darlehensnehmer Eigenkapital in die Finanzierung einbringt. Dabei gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser sind die Konditionen. Schließlich reduziert sich dadurch das Risiko der Bank. Zum einen, weil ein geringerer Darlehensbetrag vergeben wird. Zum anderen, da sich Eigenkapital positiv auf die Bonität des Darlehensnehmers auswirkt.

Bauzinsen: Vergleich zeigt Einfluss jeder Variable

Mit einem Bauzinsen-Vergleich ist es möglich, nachzuvollziehen, wie die einzelnen Faktoren die Zinshöhe beeinflussen. Nutzer können die Zinsen für verschiedene Laufzeiten, Nettodarlehensbeträge sowie die verschiedenen Werte der Beleihung (60% oder 80%) ganz einfach gegenüberstellen. So sind im Baudarlehen-Vergleich Zinsen aufsteigend angeordnet, so dass der günstigste Anbieter ganz oben steht.

Neben dem Vergleich aktueller Bauzinsen werden außerdem auch Monatsraten und Restschuld berechnet. Auf diese Weise erkennen zukünftige Darlehensnehmer sehr gut, ob die gewählten Einstellungen sinnvoll sind oder ob zum Beispiel die Monatsrate zu hoch ist. Die Auswirkungen jeder Änderung sind für den Nutzer auf einen Blick erkennbar. Zudem werden die Bauzinsen tagesaktuell angepasst.

Jahrelanger Abwärtstrend in der Bauzinsen-Entwicklung

Banken orientieren sich bei der Angebotsvergabe am allgemeinen Zinsniveau. In den letzten Jahren ging der Trend der Bauzinsen-Entwicklung – abgesehen von kleineren Schwankungen, zu denen es immer kommen kann – stetig nach unten, wie das Bauzinsen-Chart oben deutlich zeigt. Die Ursachen für diese Bauzinsen-Entwicklung sind vielfältig und für Laien kaum nachzuvollziehen. Dennoch lässt sich ein kleiner Einblick gewinnen.

Der Leitzins – wichtiger Einflussfaktor auf die Bauzinsen-Entwicklung

Für die aktuelle Zinsentwicklung ist der Leitzins von entscheidender Bedeutung. Dieser wird in unregelmäßigen Abständen von der Europäischen Zentralbank (kurz EZB) festgelegt. Er ist eins der wichtigsten Finanzinstrumente der EZB, mit der diese regulierend auf den europäischen Finanzmarkt eingreifen kann. Dies soll für Preis- und Währungsstabilität sorgen sowie In- oder Deflationen vorbeugen.

So beeinflusst der Leitzins die Kreditkonditionen

Der Leitzins legt fest, zu welchen Konditionen Banken bei der Europäischen Zentralbank Geld lagern bzw. leihen können. Diese Konditionen können die Banken wiederum an ihre Kunden weitergeben. Je nachdem, ob der Leitzins hoch oder niedrig ist, hat das unterschiedliche Auswirkungen sowohl für die Kreditinstitute als auch die Bankkunden.

Ist der Leitzins hoch, erhalten Banken auf ihr Geld sehr hohe Zinsen von der EZB. Es lohnt sich also für sie, Geld zu lagern. Um mehr Kapital bei der EZB parken zu können, bieten sie ihren Kunden auf Spareinlagen ebenfalls hohe Zinsen an. So deponieren mehr Menschen Geld bei den Banken und diese können wiederum mehr bei der EZB verzinsen lassen. Für Kredite beudetet dies: Die Zinsen sind hoch und Kredite teuer. Denn bei hohem Leitzins können die Banken sich nur gegen hohe Zinsgebühren Geld von der EZB leihen. Diese Kosten geben die Banken an ihre Kunden weiter.

Bei niedrigem Leitzins ist es umgekehrt. Die Banken können sich günstig Geld von der EZB leihen und an die Kunden in Form von Krediten weitergeben. Im Gegenzug sind auch die Guthabenzinsen niedrig. Es lohnt sich also kaum, Geld zu lagern, da sich damit kein Gewinn erzielen lässt. Deshalb gibt es auch auf die Spareinlagen der Bankkunden nur noch geringere Zinsen.

Aktuelle Niedrigzinsphase – einfach erklärt

Derzeit befindet sich Europa in einer Niedrigzinsphase. Immer wieder ist von einem historischen Tiefstand die Rede. Dies sind die Folgen aus der Finanzkrise 2007 und den daraus resultierenden Maßnahmen der EZB und der anderen Notenbanken weltweit. Um die Wirtschaft anzukurbeln und vor allem konjunkturschwache Länder innerhalb der EU zu unterstützen, wurde der Leitzins mehrfach gesenkt. Zuletzt auf den historischen Tiefstand von 0,00 % (Stand März 2016). Zudem zahlen inzwischen Banken Gebühren dafür, dass sie Geld bei der EZB lagern.

Für Banken ist es so attraktiver, Geld zu leihen, anstatt dieses zu lagern. Das Geld geben sie in Form günstiger Kredite an ihre Kunden weiter. Diese greifen wiederum gerne zu, denn die Spareinlagen sind unattraktiv und so wird stattdessen mit Hilfe von Krediten in Anschaffungen investiert. Dies führt zu erhöhtem Konsum. Um den gestiegenen Bedarf nach Konsumgütern zu decken, muss die Produktivität gesteigert werden. Das führt zu Gewinn bei den Unternehmen, die wiederum in neue Projekte investieren können.

Niedriger Leitzins, niedrige Bauzinsen?

Die Zinsen für Kredite sind also niedrig und dienen dem Konjunkturwachstum. Doch trifft das auch auf den Bauzins zu? Schließlich bietet sich besonders eine eigene Immobilie als Investition an. Tatsächlich sind auch aktuelle Bauzinsen abhängig vom niedrigen Leitzins, wenn auch die Zusammenhänge komplizierter sind. Der Grund hierfür ist, dass es sich bei Baudarlehen um langfristige Geschäfte für Banken handelt. Die Berechnung des Zinssatzes hängt von mehreren Variablen ab.

Hypothekenpfandbrief-Zinsen als Orientierung für Bauzinsen

Zur langfristigen Finanzierung von Baudarlehen stützt sich die Bank nicht allein auf geliehenes Geld der EZB, sondern nutzt eine weitere Form der Kapitalbeschaffung: die Herausgabe von Hypothekenpfandbriefen. Das sind festverzinsliche Wertpapiere, die Anleger für eine bestimmte Laufzeit erwerben können. Sie erhalten dafür regelmäßig Zinsen und am Ende der Laufzeit auch den angelegten Geldbetrag wieder zurück. Abgesichert werden diese Hypothekenpfandbriefe durch die finanzierten Immobilien. Kommt es zur Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, kann die Immobilie zwangsversteigert werden. Bank und Anleger erhalten so ihr investiertes Geld zurück. Die Bauzinsen, die eine Bank vergibt, orientieren sich an den Hypothekenpfandbrief-Zinsen. Schließlich müssen die Zinskosten für die Anleger damit gedeckt werden. Hinzu kommt, dass selbstverständlich auch die Bank Gewinn erzielen möchte. Die Bauzinsen nutzen in der Regel die Hypothekenpfandbrief-Zinsen als Orientierungspunkt, sind aber höher als diese, um weitere Kosten zu decken und Rendite zu erzielen.

Ein Blick auf die Hypothekenpfandbriefkurve verdeutlicht den Zusammenhang. Diese Kurve wird regelmäßig vom Verband der deutschen Pfandbriefbanken (VdP) erstellt. Die deutschen Banken senden dazu ihre vergebenen Hypothekenpfandbrief-Zinsen an den VdP. Dieser bildet daraus einen Durchschnittswert. Wenn man die Entwicklung der Bauzinsen und der Hypothekenpfandbriefzinsen gegenüberstellt, sieht man deutlich, dass beide einen ähnlichen Verlauf nehmen.

Zukünftige Bauzinsen-Entwicklung ist nur schwer einzuschätzen

Oft wird die Pfandbriefkurve dafür herangezogen, die Entwicklung von Bauzinsen zu prognostizieren. Der Grund liegt darin, dass sich Veränderungen meist auch in den Bauzinsen niederschlagen. Durch den engen gegenseitigen Bezug, ist dies verlockend – aber nicht zielführend. Dies liegt daran, dass es dennoch zwei unabhängige Finanzprodukte sind, die nur in der internen Kalkulation der Banken verknüpft sind. Neben dem Leitzins sind beide in unterschiedlicher Art und Weise von weiteren politischen und wirtschaftliche Entwicklungen betroffen und reagieren anders darauf.

Eine Bauzinsen-Prognose ist auch insofern schwierig, da es sich um ein langfristiges Produkt handelt. Kurzfristige Änderungen am Leitzins, an der Weltwirtschaft, etc. haben verzögert Auswirkungen auf die Bauzinsen. Diese Verzögerung macht es umso schwerer, genaue Vorhersagen zu treffen. Sogenannte Experten, die genaue Angaben machen, sind selten seriös. Ausgewiesene Finanzprofis geben maximal Tendenzen, die sich auf bestimmte Annahmen stützen. Nur wenn bestimmte Ereignisse eintreten, kann auch die Vorhersage zutreffen.

Sorgfältig planen, langfristig sparen

Bauherren und Immobilienkäufer sollten sich von vagen Aussagen zur Bauzinsen-Entwicklung nicht verunsichern lassen. Auf lange Sicht werden die Zinsen sicherlich wieder steigen, jedoch sind keine spontanen, extrem hohen Sprünge in naher Zukunft zu erwarten. Wer sorgfältig plant und mit einem Zinsvergleich Angebote überprüft, wird eine geeignete Baufinanzierung finden und kann bis dahin mehr Eigenkapital ansparen, das sich ebenfalls positiv auf die Zinsen auswirkt. Aktuell sollten Baufinanzierer versuchen, eine lange Laufzeit zu vereinbaren und sich so die günstigen Zinsen aus der Niedrigzinsphase zu sichern. Das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung reduziert sich auf diese Weise und sichert einen entspannten Weg ins eigene Heim.