Immobilie als Altersvorsorge – immer eine sinnvolle Investition?

Mit einer eigenen Immobilie schlagen Sie mehrere Fliegen mit einer Klappe: Sie investieren in etwas Eigenes und nutzen das aktuelle Niedrigzinsniveau optimal aus. Außerdem können Sie im Alter, wenn das Geld meist etwas knapper ist, mietfrei wohnen. Kein Wunder also, dass laut einer aktuellen Umfrage 53 Prozent der Befragten eine Immobilie erwerben, um gezielt fürs Alter vorzusorgen.

Doch ist ein Haus oder eine Eigentumswohnung immer eine sinnvolle Altersvorsorge? Welche Vorsorgemöglichkeiten mit Immobilien gibt es? Wo lauern Fallstricke?

Selbstnutzung, Vermietung, Wiederverkauf

Das Eigenheim, in dem Sie Ihren wohlverdienten Ruhestand mietfrei verbringen, ist nur eine Option mit Immobilien fürs Alter vorzusorgen. Sie können auch gezielt vermieten – die Mieteinnahmen fließen dann in den Vermögensaufbau und können im Ruhestand ein festes monatliches Einkommen darstellen. Eine weitere Möglichkeit: der gewinnbringende Wiederverkauf. Jede der genannten Optionen birgt Chancen und Risiken.

Die selbstgenutzte Immobilie

Viele Menschen sehen ein Haus oder eine Eigentumswohnung als ideale Altersvorsorge an. Schließlich wird Mieten in attraktiven Lagen immer teurer und Immobilien sind häufig wertstabil. Doch damit Immobilien als Altersvorsorge ihren Zweck erfüllen, müssen Sie typische Fehler vermeiden.

Tilgen Sie möglichst schnell

In Niedrigzinsphasen ist es verlockend, eine niedrige Tilgung zu vereinbaren. Der Haken: Bei einer hohen Darlehenssumme, wie es in der Baufinanzierung üblich ist, und einer Tilgungshöhe von lediglich 1 Prozent – 2 Prozent zieht sich die Rückzahlung ganz schön in die Länge. Sind Sie mit Renteneintritt nicht schuldenfrei, verfehlt das Haus als Altersvorsorge den eigentlichen Zweck: das mietfreie Wohnen im Ruhestand. Hinzu kommt, dass niedrige Tilgungsraten zu höheren Zinskosten führen. Der Grund: Die Restschuld reduziert sich langsam – und die Zinskosten fallen dementsprechend hoch aus. In Niedrigzinsphasen ist es außerdem wahrscheinlich, dass die Zinsen wieder steigen. Eine Anschlussfinanzierung kann somit den Finanzplan ordentlich durcheinander bringen.

Berücksichtigen Sie Nebenkosten

Auch wenn es eine finanzielle Entlastung ist, im Alter keine Miete entrichten zu müssen: Mietfrei bedeutet nicht gleich kostenfrei. Mit einer Immobilie entfallen lediglich die Mietkosten – die Nebenkosten zahlen natürlich auch Eigenheimbesitzer. Hinzu kommt, dass für ein Haus bzw. eine Wohnung Instandhaltungskosten anfallen. Zum Beispiel für das Hausdach, das marode wird, oder die Heizung, die repariert werden muss. Häufig verändern sich mit den Jahren auch die persönlichen Ansprüche an die eigene Immobilie und das Badezimmer muss zum Beispiel altersgerecht umgebaut werden. Diese Kosten können Ihren Geldbeutel sehr belasten. Es ist daher wichtig, von Beginn an einen fixen monatlichen Betrag für Renovierungen und Reparaturen auf die hohe Kante zu legen.

Die Vermietung von Immobilien als Kapitalanlage

Die Geldanlage auf einem Sparkonto wirft momentan kaum Zinsen ab – eine Immobilie als Kapitalanlage ist daher für viele interessant. Damit Sie jedoch den erhofften Gewinn erzielen, müssen Sie einiges beachten.

Wichtig für die Vermietung sind folgende Punkte:

• Höhe der Mieteinnahmen: Die Mieteinnahmen sollten die laufenden Ausgaben dauerhaft übersteigen. Die Kosten setzen sich dabei nicht nur aus der Tilgung der Immobilienfinanzierung zusammen. Auch Renovierungen oder Modernisierungen schmälern die Rendite.
• Steuern: Sie müssen Ihre Mieteinnahmen versteuern. Sie werden außerdem eine steuerrechtliche Beratung benötigen, die natürlich auch kostet.
• Lage als Königskriterium: Nicht nur die Ausstattung und der Zustand einer Immobilie bestimmen über die Nachfrage und damit den Wert der Immobilie. Aber: Vor allem die Lage hat entscheidenden Einfluss darauf, wie geeignet Immobilien als Geldanlage sind. Somit eignet sich nur eine Immobilie, bei der Sie möglichst sichergehen können, dass Sie stets vermietet werden kann, als Geldanlage.
• Leerstand der Immobilie: Wenn Sie vermieten, kann es immer passieren, dass die Wohnung vorübergehend unbewohnt ist. Sie müssen daher finanziell dazu in der Lage sein, Mietausfälle zu überbrücken und trotzdem die eigenen Rechnungen zahlen zu können.

Der gewinnbringende Wiederverkauf

Für den gewinnbringenden Wiederverkauf ist es besonders wichtig, das Wertentwicklungspotential realistisch einzuschätzen. Insbesondere Bestandsimmobilien können – abhängig von der Lage – an Wert verlieren. Schließlich müssen diese oft aufwendig renoviert und modernisiert werden. Für die Wertentwicklung spielt vor allem der Bodenpreis eine wichtige Rolle, der maßgeblich von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchte, um diese gewinnbringend zu verkaufen, sollten Sie sich also intensiv mit dem Wertentwicklungspotential auseinandersetzen.

Ist die Altersvorsorge mit Immobilien sinnvoll?

Eine Immobilie als ideale Altersvorsorge? Es kommt ganz darauf an. Wichtig ist, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder als Kapitalanlage erwerben. Die Wertentwicklung spielt eine besonders wichtige Rolle, wenn Sie gewinnbringend wiederverkaufen möchten. Dient die Immobilie als Alterswohnsitz, ist ein solider Finanzierungsplan entscheidend. Dazu gehört, dass Sie pünktlich zum Renteneintritt mietfrei im Eigenheim wohnen und auch Renovierungen finanziell stemmen können – auch wenn dank steigender Lebenserwartung die Baufinanzierung auch erst im Rentenalter möglich ist.

Bedenken Sie aber: Es ist immer sinnvoll, das Risiko zu streuen und Immobilien als einen Baustein der privaten Altersvorsorge anzusehen. Denn so wie es an der Börse Schwankungen gibt, unterliegt der Immobilienmarkt ebenfalls wirtschaftlichen Veränderungen, die niemand vorhersagen kann. Insbesondere für die Vermietung und den Widerverkauf einer Immobilie ist dies relevant. Es ist daher empfehlenswert, zusätzlich – zum Beispiel über Vorsorgeprodukte wie Rentenversicherungen oder ETF-Sparpläne an der Börse – für den Ruhestand vorzusorgen. Das mietfreie Wohnen im Eigenheim bzw. die Vermietung oder der Wiederverkauf einer Immobilie kann dann eine ideale Ergänzung der Altersvorsorge sein.

« zum Immobilienfinanzierung-Ratgeber