Der Hauskaufvertrag und seine Tücken

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden? Sie wissen auch schon genau, was wo stehen soll und wie Sie den Garten gestalten? So schön es ist, die Traumimmobilie im Geiste einzurichten, die Vorfreude sollte nicht die Sinne trüben für noch anstehende wichtige Termine. Nicht nur die Immobilienfinanzierung muss geregelt werden auch die anschließende Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar sollte sorgfälti geplant werden. Doch: Was steht im Kaufvertrag und wo lauern die häufigsten Fallen für Immobilienkäufer?

Bedeutung des Kaufvertrages – jetzt wird es ernst

Ob Neubau oder Bestandsimmobilie: Der Immobilienkaufvertrag ist für Hauskäufer das wichtigste Dokument am Ende einer oft langwierigen Suche nach der Traumimmobilie. Denn dieser hat im Gegensatz zu vorherigen Absprachen verbindliche Wirkung. Die Unterzeichnung muss in Anwesenheit eines Notars stattfinden, der als neutrale Schaltstelle zwischen Käufer und Verkäufer wirkt. Mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag werden Sie als Käufer zwar noch nicht offiziell Eigentümer der Immobilie – erst mit dem Grundbucheintrag geschieht dies – allerdings verpflichten sich Käufer und Verkäufer dazu, den Eigentumsübergang zu vollziehen. Außerdem akzeptieren beide Parteien alle getroffenen Regelungen und Absprachen im Kaufvertrag. Nun tritt auch die Kreditvereinbarung mit der Bank in Kraft und der Kaufpreis wird fällig.

Vor dem Kaufvertrag Immobilie auf Herz und Nieren prüfen

Auch wenn mit der Kaufentscheidung die Vorfreude auf den Einzug bereits riesengroß ist – noch sollten Sie sich in Geduld üben und Ihre Energie lieber in die sorgfältige Überprüfung der Immobilie stecken. Denn wenn Sie jetzt zum Beispiel den Schimmel im Keller übersehen, riskieren Sie nach Unterzeichnung des Kaufvertrages hohe Kosten. Sie sollten die Immobilie daher vor der Unterschrift auf dem Kaufvertrag genauestens prüfen und sich von niemanden, weder Hausverkäufer noch Makler, zu einer schnellen Entscheidung drängen lassen. Einige Gebäudeteile weisen besonders häufig Mängel auf. Sie sollten daher bei der Objektbesichtigung hier sehr genau hinsehen:

• Keller: Ist der Keller feucht oder vielleicht frisch gestrichen? Vorsicht, denn Schimmel oder Feuchtigkeit könnten die Ursache für den frischen Farbanstrich sein.
• Dach: In welchen Zustand ist das Dach? Gibt es undichte oder marode Stellen? Ist das Dach richtig gedämmt?
• Fenster und Türen: Insbesondere ältere Häuser haben häufig keine gut isolierten Fenster. Schließen diese richtig dicht oder kann Feuchtigkeit eindringen?
• Fassade: Sind beispielsweise Risse oder abbröckelnder Putz sichtbar?
• Heizungsanlage: Funktioniert diese und wurde die Anlage richtig installiert?

So sehr Sie sich auch bemühen – nur ein Experte kann den Zustand der Gebäudeteile fachgerecht beurteilen. Da Hauskäufer in der Regel Laien sind, ist es ratsam, einen Sachverständigen hinzuziehen und das Haus vorab genau unter die Lupe nehmen zu lassen. Wichtige Besichtigungs- und Verkaufstermine sollten Immobilienkäufer nur mit Zeugen wahrnehmen. Nur so können sie eine falsche Auskunft zum Beispiel in Bezug auf einen Mangel im Nachhinein beweisen. Es ist außerdem wichtig, sich den Energieausweis der Immobilie zeigen zu lassen. Dieser ist beim Hausverkauf Pflicht und Interessierte erhalten auf diese Weise einen Einblick in die Energieeffizienz des Hauses.

Das steht im Kaufvertrag einer Immobilie

Im Kaufvertrag steht im Detail, was genau der Immobilienkäufer erwirbt und über welche Rechte Käufer und Verkäufer zum Beispiel in Bezug auf die Mängelbeseitigung oder den Vertragsrücktritt verfügen. Zu den wesentlichen Inhalten eines Kaufvertrages gehören unter anderem:

• Angaben zur Immobilie: Hier geht es vor allem um Angaben aus dem Grundbuch. Verfügen Dritte über Rechte an dem Haus/Grundstück, zum Beispiel über ein Wege- oder Wohnrecht? Ist das Haus finanziell belastet, zum Beispiel durch eine Grundschuld?
• Bezugstermin: Im Vertrag sollten sich beide Parteien auf einen festen Bezugstermin einigen.
• Kaufpreis: Neben dem Objektpreis stehen im Vertrag in der Regel auch Details zu den Zahlungsmodalitäten.
• Gewährleistung: Bei gebrauchten Immobilien steht im Hauskaufvertrag häufig die Formulierung „Wie gesehen, keine Gewährleistung.“ Der Verkäufer schließt die Gewährleistung für Sachmängel damit aus. Das ist in der Regel auch zulässig. Mängel, die der Käufer jedoch nicht bemerken konnte, sind davon ausgenommen. Prinzipiell gilt, dass der Verkäufer alle ihm bekannten Mängel erwähnen muss.
• Auflassungsvormerkung: Käufer und Verkäufer einigen sich auf den Eigentumsübergang. Der Käufer wird als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt.
• Rücktrittsrechte: Sofern die Beteiligten kein Rücktrittsrecht im Vertag vereinbaren, besteht auch keines. Nur in Ausnahmefällen, wenn der Verkäufer beispielsweise arglistig täuscht, können Rücktrittsansprüche für den Käufer die Folge sein.
• Vollstreckungsunterwerfung: Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht, bekommt der Verkäufer – ohne vorherige Klage – umgehend sein Haus zurück.

Auf diese Inhalte kommt es besonders an

Käufer sollten sich stets bewusst sein: Es gilt, was im Kaufvertrag steht. Vorgespräche und Versprechungen sind in der Regel unverbindlich. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Käufer ein besonderes Augenmerk auf folgende Inhalte werfen.

• Angaben aus dem Grundbuch: Im Grundbucheintrag der Immobilie steht, was der zukünftige Eigentümer im Detail erwirbt. Käufer sollten vor allem darauf achten, dass das Grundstück finanziell unbelastet ist und wie die Grenzen des Grundstückes im Detail verlaufen.
• Details zum Kaufobjekt: Beinhalten die Angaben zum Kaufobjekt wirklich alles, dass der Käufer erwerben möchte oder fehlt beispielsweise Mobiliar, das eigentlich zugesagt wurde?
• Fester Einzugstermin: Käufer sollten sich niemals auf mündliche Absprachen oder Versprechungen einlassen und darauf bestehen, einen präzisen Einzugstermin in den Kaufvertrag aufzunehmen.
• Gewährleistungsansprüche: Für Neubauten gilt meist eine 5-jährige Gewährleistungsfrist. Bei Bestandsimmobilien hängen die Gewährleistungsansprüche auch vom Verhandlungsgeschick des Käufers ab. Diese sind daher gut beraten, auf bestimmte Gewährleistungen im Zweifelsfall zu bestehen. Denn ansonsten gilt meist: „Gekauft wie gesehen“.

Im Internet kursieren diverse Muster zu Hauskaufverträgen, die Interessierte bei Bedarf einsehen können. Diese sind in der Regel alle nach dem gleichen Schema aufgebaut und in unterschiedliche Paragrafen gegliedert. In der Praxis hat jeder Vertrag allerdings individuelle Absprachen und Besonderheiten. Ein Notar entwirft den Kaufvertrag und wird inhaltliche Ergänzungen – sofern Käufer und Verkäufer einverstanden sind und diese gegen kein Recht verstoßen – in den Vertrag aufnehmen.

Mit einem Vorvertrag die Immobilie reservieren

Die Traumimmobilie ist gefunden? Bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages können jedoch noch einige Monate vergehen. Die gute Nachricht: Sie können sich eine Immobilie vorab sichern und zwar mit einem Vorvertrag. Dies erleichtert Hauskauf-Pläne häufig sehr. Denn erst jetzt können Sie sichergehen, dass die Immobilie in der Zwischenzeit nicht doch noch an jemand anderes veräußert wird. Mit einem Vorvertrag verpflichten sich sowohl Käufer als auch Verkäufer, den Hauskaufvertrag abzuschließen. Wichtig: Auch ein Vorvertag bedarf der notariellen Beurkundung.

Mängel nach Vertragsunterzeichnung – was jetzt?

Obwohl eine Baufinanzierung für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens ist, kommt es häufig vor, dass sie Mängel erst nach dem Immobilienkauf, das heißt erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages, bemerken. Meist liegt das daran, dass Käufer zu nachlässig vorgehen und zum Beispiel auf Gutachten von Sachverständigen verzichten. In den meisten Fällen wird es für Käufer nun sehr schwierig, eine Mängelbeseitigung einzufordern. Denn eine Haftung für Sachmängel auf Seiten des Verkäufers schließt der Kaufvertrag meist aus. Die Ausnahme: Der Käufer wurde arglistig getäuscht und konnte von dem Mangel nichts wissen.

So können Immobilienkäufer vorgehen

Wenn Sie nach Unterzeichnung zum Beispiel Schimmelflecken im Keller entdecken, sollten Sie sich zunächst an den Verkäufer wenden. Behauptet dieser, dass ihm der Mangel nicht bekannt war, sollten Sie einen Sachkundigen hinzuziehen. Dieser kann die Tragweite sowie die Ursache feststellen. Abhängig von dieser Experteneinschätzung sollten Sie das weitere Vorgehen planen. Ist der Mangel mit geringem Aufwand, zum Beispiel mit ein bisschen Farbe, zu beheben, lohnen sich weitere Schritte meist nicht. Handelt es sich jedoch um einen größeren Schaden, von dem der Verkäufer nachweislich Kenntnis gehabt haben muss, ist es in der Regel möglich, Schadens- oder gar Rücktrittsansprüche geltend zu machen. Allerdings ist es in vielen Fällen sehr schwierig zu beweisen, dass der Verkäufer Kenntnis von diesem Schaden hatte. Sie sollten sich in so einer Situation daher Rechtsbeistand suchen.

Frühzeitig Mängel erkennen, späteren Ärger vermeiden

Um nervenaufreibende und teure Rechtsstreitigkeiten zu verhindern, sollten Sie bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages einen Sachverständigen hinzuziehen. Nur so können Sie sichergehen, dass Sie keine erkennbaren Mängel übersehen. Es kann zusätzlich Sinn machen, wenn Sie von einem Anwalt den Hauskaufvertrag prüfen lassen. Dieser kann unzulässige Klauseln frühzeitig identifizieren. Auf diese Weise können HSie späteren Ärger vermeiden und sich voll auf den Einzug und das Einleben konzentrieren.