110-Prozent-Finanzierung: Wie sicher ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital – für viele scheint das der einzige Weg zum Eigenheim zu sein. Die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung macht es möglich: Mit ihr können Sie den Kaufpreis plus Nebenkosten komplett finanzieren lassen. Aber ist das überhaupt sicher?

Normalerweise gilt Eigenkapital beim Baudarlehen als das A und O. Die Bank sieht es als Beweis für gute Bonität und gewährt leichter den Kredit, vor allem zu guten Konditionen. Außerdem können Sie dadurch ein niedrigeres Darlehen aufnehmen und dieses im Idealfall schneller abbezahlen. Doch immer öfter bieten Banken jetzt auch Vollfinanzierungen an. Diese haben nicht zuletzt seit der Finanzkrise 2008 einen zweifelhaften Ruf. Vor allem in den USA wurden 100-Prozent-Finanzierungen oder mehr auch an Kunden mit schlechter Bonität vergeben. Trotz der verheerenden Folgen, die man in der Krise in den USA damit hatte, ist die Nachfrage hierzulande groß.

Weniger Eigenkapital bedeutet mehr Risiko und höhere Kosten

Auf den ersten Blick klingt es verlockend: Darlehensnehmer können 100 oder gar 110 Prozent des Kaufpreises als Baudarlehen aufnehmen. Die letzte Variante deckt auch Nebenkosten oder Notargebühren ab. Somit ist gar kein Eigenkapital mehr nötig. Doch Darlehensnehmer zahlen dafür einen höheren Preis und das im übertragenen sowie im wortwörtlichen Sinn. Die Banken lassen sich das größere Risiko natürlich mit höheren Zinsen bezahlen. Außerdem zahlen Sie als Kreditnehmer länger ab, was die Chancen erhöht, dass Sie irgendwann in Zahlungsschwierigkeiten kommen.

Die zweite Variante ist wesentlich riskanter, da der Kreditnehmer insgesamt länger die Schulden abbezahlen muss und eine hohe monatliche Belastung hat. Bekommen Sie Probleme, die Rate zu stemmen, wird es eng. Selbst wenn Sie die Tilgung nach unten setzen, bleibt die Rate vergleichsweise hoch und Sie haben am Ende noch mehr Gesamtkosten.

Banken müssen Bonität des Kunden strenger prüfen

Wer eine Baufinanzierung über 100 % oder gar 110 % aufnehmen möchte, muss daher eine gute Bonität vorweisen können. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die 2016 eingeführt wurde, schreibt strengere Kriterien für die Kreditvergabe vor als noch zu Zeiten der Finanzkrise. Darlehensnehmer müssen nachweisen, dass sie das Darlehen über den gesamten Zeitraum gut stemmen können. Sicherheiten wie ein unbefristeter Job oder Versicherungen – zum Beispiel eine Risikolebensversicherung – sind hilfreich. Auch das Alter und ein zweiter Darlehensnehmer wirken sich positiv aus.

Die Gestaltung des Vertrags beeinflusst zudem, wie sicher die 110-Finanzierung ist: Eine lange Zinsbindung und eine möglichst hohe Tilgung empfehlen sich. Achten Sie außerdem auf flexible Gestaltungsmöglichkeiten des Vertrags, beispielsweise Tilgungsanpassungen oder Sondertilgungsmöglichkeiten. Denn je schneller Sie Ihr Darlehen abzahlen, desto geringer ist das Risiko, dass etwas Unvorhergesehenes die Finanzierung ins Wanken bringt.

Dennoch ist eine 110-Prozent-Baufinanzierung nicht für jeden geeignet. Viele Banken gewähren sie nur in Ausnahmenfällen und nur nach intensiver persönlicher Beratung. Sie sollten daher genau abwägen, ob sich das Risiko lohnt. Auch wenn die niedrigen Bauzinsen dazu verlocken, trotz fehlender Rücklagen eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie Ihr Vorhaben lieber zweimal überdenken.